Disposizioni per le locazioni e sublocazioni di immobili urbani
Testo in vigore al
Capo III. Norme particolari sulle sublocazioni
Art. 20
1. Il conduttore, che si vale della facolta' di sublocare l'immobile locato in conformita' o in deroga ai patti contrattuali, deve darne comunicazione al locatore con lettera raccomandata con avviso di ricevimento non oltre il decimo giorno dalla conclusione della sublocazione, indicando la persona del subconduttore, la durata del contratto e il numero dei locali utili sublocati.
2. Il subconduttore ha facolta' di sostituirsi al conduttore nella comunicazione stabilita nel comma precedente.
3. Nei casi sopra indicati, il locatore che abbia avuto regolare comunicazione della sublocazione, allorche' agisce per il rilascio dell'immobile locato ai sensi degli articoli 3 e seguenti, deve portare a conoscenza del subconduttore l'esistenza del giudizio mediante notificazione di copia dell'atto di citazione.
Art. 21
1. Si presume l'esistenza della sublocazione quando l'immobile risulta occupato da persone che non sono al servizio del conduttore o che non sono a questo legate da vincoli di parentela o di affinita' entro il quarto grado, salvo che si tratti di ospiti con carattere transitorio.
2. La presunzione stabilita nel comma precedente non si applica nei confronti delle persone che si sono trasferite nell'immobile assieme al conduttore.
Art. 22
1. Non si presume l'esistenza della sublocazione nel caso in cui l'immobile sia adibito ad uso di piu' professionisti, anche indipendenti, dei quali uno solo figura quale conduttore.
2. In caso di morte di colui che figura quale conduttore la proroga stabilita dall'art. 1 avra', luogo nei confronti dei professionisti superstiti.
Art. 23
1. Oltre che nei casi previsti dal Codice civile, il locatore ha diritto di chiedere la risoluzione del contratto:
1) se il conduttore o il subconduttore ha omesso di fare la comunicazione prescritta dall'art. 20, nonostante diffida del locatore e decorsi quindici giorni da questa;
2) se il conduttore ha fatto una comunicazione non corrispondente al vero e non e' intervenuta veridica comunicazione del subconduttore entro il termine utile concesso al conduttore ai sensi del n. 1) di questo articolo;
3) se il conduttore pratica abitualmente la sublocazione a giornate, in deroga ai patti contrattuali.
Art. 24
Art. 25
1. Per gli immobili tenuti in locazione anteriormente al 1 marzo 1947 continua ad avere applicazione la norma dell'art. 16 del decreto legislativo 12 ottobre 1945, n. 669, ai fini della determinazione dei limiti dei canoni di sublocazione, anche se si tratti di sublocazione stipulata posteriormente a quella data.
2. I limiti si computano sui canoni risultanti dall'applicazione della presente legge.
Art. 26
1. Le disposizioni dei capi II e III si applicano anche ai corrispettivi per la locazione e sublocazione di camere mobiliate da parte di affittacamere e per la locazione e sublocazione di camere con pensione familiare. In tali casi il prezzo dei servizi accessori ed eventualmente della pensione deve essere stabilito separatamente da quello delle camere.
2. I corrispettivi dovuti per la prestazione di servizi accessori sono stabiliti, per ciascuna delle categorie nelle quali gli affittacamere sono classificati a norma della legge 16 giugno 1939, n. 1111 e successive modificazioni, con decreto del prefetto, sentito il Comitato provinciale dei prezzi.
Capo IV. Disposizioni comuni ai capi precedenti
Art. 27
1. Le disposizioni della presente legge riguardanti i rapporti di locazione e di sublocazione si applicano anche ai rapporti dipendenti da assegnazioni del cessato commissariato governativo degli alloggi.
Art. 28
1. E' nullo l'obbligo imposto al conduttore o al subcondutore dal locatore o dal conduttore uscente:
1) di adempiere, oltre al pagamento della pigione, ad altre prestazioni a titolo di buon ingresso o di buona uscita, qualunque sia la persona a favore della quale la prestazione e' promessa e comunque questa sia dissimulata;
2) di acquistare mobili, come condizione per la cessazione di un contratto di locazione in corso, qualunque sia la persona verso la quale l'obbligo e' assunto e comunque tale acquisto sia dissimulato.
2. Le somme pagate per alcuna delle cause previste dal comma precedente, se corrisposte al locatore o al sublocatore, possono essere computate in conto di pigione e, in ogni caso, possono essere ripetute fino a un anno dopo la riconsegna della cosa locata: se corrisposte al conduttore uscente, possono essere ripetute entro sei mesi dal pagamento. Nel caso previsto dal n. 2) del comma anzidetto, il conduttore o il subconduttore e' tenuto alla restituzione dei mobili all'atto in cui gli viene restituito il prezzo.
3. Chiunque ottiene o comunque concorre a far ottenere il pagamento di somme per alcuna delle cause previste dal primo comma e' punito con la multa da lire cinquantamila a lire duecentomila.
4. Nei casi previsti dal presente articolo si procede a querela di parte.
5. Le limitazioni imposte col presente articolo si applicano soltanto alle locazioni soggette al regime di proroga.
Art. 29
1. Le controversie concernenti la misura dei canoni di locazione, i diritti di rivalsa del locatore, la misura dei canoni di sublocazione e ogni altro corrispettivo, nonche' le controversie previste nell'art. 41 sono devolute al pretore del luogo dove e' situato l'immobile.
2. Nel caso di coabitazione di persone o di famiglie diverse, determinata dalle leggi speciali concernenti il blocco delle locazioni, sono inoltre devolute al pretore del luogo in cui e' situato l'immobile, le controversie concernenti l'uso comune e promiscuo di locali e servizi. Il pretore potra' pure statuire, in contraddittorio del proprietario dell'immobile e con l'assistenza di consulente tecnico, sulla possibilita' di provvedere alla divisione dei locali stessi, qualora questa possa essere compiuta, a spese dei richiedenti, mediante opere di non rilevante importanza.
Art. 30
1. Il procedimento innanzi al pretore per le controversie indicate nell'articolo precedente si inizia con ricorso, in calce al quale il pretore fissa la data per la comparizione delle parti.
2. Il pretore regola il procedimento nel modo che ritiene piu' opportuno, omessa ogni formalita' non essenziale al contraddittorio.
3. In ogni caso si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni degli articoli 291 e seguenti del Codice di procedura civile.
4. Il pretore deve assegnare alle parti i termini per presentare documenti e memorie e per esporre le loro repliche. Le parti possono comparire personalmente.
5. Qualora siano necessari accertamenti tecnici, questi possono essere richiesti all'ufficio del Genio civile o all'ufficio tecnico comunale.
6. Il pretore prima della decisione puo' sentire congiuntamente in qualita' di esperti un rappresentante dei proprietari di immobili urbani affittati ed un rappresentante dei conduttori, che non sia anche proprietario di case, scelti entrambi dal pretore fra quelli indicati dal presidente del tribunale della circoscrizione in un elenco di persone di indiscussa probita' e rettitudine.
7. La sentenza deve contenere la indicazione delle parti, la esposizione sommaria dei motivi, il dispositivo, la data della deliberazione e la sottoscrizione del pretore e del cancelliere.
8. Il pretore puo' concedere anche d'ufficio il patrocinio gratuito alla parte che sia povera.
9. Contro le decisioni del pretore che, per valore, sarebbero state di competenza del conciliatore ed inappellabili a norma del quarto comma dell'art. 339 del Codice di procedura civile e della legge 12 maggio 1949, n. 273, e' ammesso soltanto ricorso alla Corte di cassazione per i motivi indicati nell'art. 360 dello stesso Codice.
Art. 31
1. Gli atti del procedimento innanzi al pretore indicati negli articoli 29 e 30 e il rilascio delle relative copie sono esenti da qualsiasi spesa, tassa e diritto.
2. Le spese per sopraluoghi o per accertamenti tecnici sono anticipate dal ricorrente, se il sopraluogo o l'accertamento e' disposto d'ufficio, e dal richiedente negli altri casi.
Art. 32
1. Nell'ipotesi di immobili occupati in virtu' del provvedimento di requisizione previsto dall'art. 10 del decreto-legge 15 marzo 1943, n. 107, o di altro titolo non locativo di natura, temporanea, dipendente o non dalle contingenze della guerra o dello sfollamento, il proprietario puo' agire nei confronti dell'occupante per ottenere la disponibilita' dell'immobile.
2. La relativa controversia e' attribuita alla cognizione del pretore del luogo dove e' situato l'immobile.
3. Il pretore fissa con ordinanza avente efficacia di titolo esecutivo, tenuto conto delle particolari circostanze del caso, la data di cessazione dell'occupazione. Determina, inoltre, qualora gia' non risulti stabilito o comunque non appaia adeguato, un equo corrispettivo, che sino a tale data l'occupante deve corrispondere al proprietario, senza che da cio' derivi un rapporto di locazione.
4. Se l'occupante non provvede al pagamento di tale corrispettivo, il proprietario puo' ottenere dal pretore il rilascio immediato dell'immobile.
Capo V. Disposizioni sugli sfratti
Art. 33
1. Il locatore che, sulla base di una sentenza o di una ordinanza di rilascio dell'immobile, adibito ad uso di abitazione, voglia procedere alla esecuzione, deve fare istanza al pretore, competente ai sensi dell'art. 26, comma primo, del Codice di procedura civile, affinche' sia fissata la data di tale esecuzione.
2. Il pretore, sentite le parti, con la massima celerita' di procedura e omessa ogni formalita' non essenziale al contraddittorio, determina con decreto non soggetto a gravame il giorno in cui deve avere luogo l'esecuzione stessa.
3. Per tutta la durata della presente legge e' sospesa l'applicazione dell'art. 608, comma primo, del Codice di procedura civile in relazione agli immobili locati. Se il conduttore non e' presente alla pronuncia del decreto, questo deve essergli notificato almeno dieci giorni prima della data fissata per l'esecuzione del rilascio.
4. Quando, per la notevole penuria di alloggi e per il numero di sfratti da eseguire nel comune, si determini la necessita' di una graduazione di essi allo scopo di distribuirli ordinatamente nel tempo, il pretore puo' fissare la data della esecuzione anche con una certa dilazione dalla data della relativa richiesta, ma in ogni caso non oltre sei mesi.
5. Il pretore tiene conto delle particolari circostanze di fatto e specialmente:
1) della difficolta' del conduttore di procurarsi altro alloggio;
2) della situazione comparativa del conduttore e di colui che
deve occupare l'immobile;3) della giustificata esigenza del conduttore di continuare a risiedere nella stessa zona o nello stesso quartiere.
6. L'esecuzione tuttavia deve essere fissata non oltre, trenta giorni dalla data del decreto quando il rilascio e' disposto in virtu' dell'art. 4, n. 2), e quando il conduttore sia inadempiente al momento della fissazione dell'esecuzione, ovvero se sussistano gravi motivi.
Art. 34
1. Lo sfratto, la cui esecuzione e' stata fissata a termini dell'articolo precedente, e quando non si versi nel caso dell'art. 4, n. 2), puo' essere prorogato dal pretore, competente ai sensi dell'art. 26, comma primo, del Codice di procedura civile, per un periodo non eccedente i tre mesi, se gravi circostanze sopravvenute lo esigano o se dalla valutazione delle circostanze di fatto previste dal quinto comma del precedente articolo risulti la persistenza di gravi motivi e sempre che, quando vi e' stata inadempienza, questa sia cessata.
2. Tale proroga puo' essere concessa anche nel caso di sfratto da immobili occupati per titolo non locativo di natura temporanea dipendente dalle contingenze della guerra e dello sfollamento, od occupati senza titolo nelle contingenze sopraindicate.
3. Resta salva la possibilita' della ulteriore eccezionale proroga prevista dall'art. 1 della legge 9 agosto 1948, n. 1078, sostituita alla competenza della Commissione arbitrale quella del pretore che provvede alla concessione della proroga.
4. Per la citta' di Roma, il pretore puo' concedere, in aggiunta alle proroghe stabilite nei commi precedenti, una ulteriore proroga della esecuzione fino al 31 dicembre 1950.12
Art. 35
1. Non puo' essere disposta la esecuzione della sentenza di sfratto da locali adibiti ad esercizio di farmacie senza la previa autorizzazione prefettizia.
Art. 36
1. Fino alla data fissata per la esecuzione dello sfratto e durante il periodo di proroga del medesimo, il conduttore e' tenuto alle obbligazioni che gli incomberebbero se il contratto di locazione fosse ancora in vigore.
2. Gli occupanti per titolo diverso dalla locazione, durante il periodo di proroga dello sfratto, prevista dall'art. 34, sono tenuti alle obbligazioni che derivano dal titolo in virtu' del quale detenevano l'immobile.
3. Nel caso in cui l'occupazione e' senza titolo o manca la determinazione di un equo corrispettivo, il pretore, nel concedere la proroga, puo' stabilire il corrispettivo medesimo, che sara' dovuto dall'occupante durante il periodo della proroga.
Art. 37
1. Nel provvedimento che dispone il rilascio per morosita' di un immobile destinato ad uso di abitazione, puo' essere concesso al conduttore un termine non inferiore a venti giorni e non superiore a sessanta per il pagamento delle pigioni scadute, degli interessi e delle spese giudiziali.
2. Il provvedimento perde la sua efficacia, qualora il conduttore paghi le somme dovute entro il termine fissato a norma del comma precedente.
Art. 38
1. Le disposizioni di questo capo si osservano, in quanto applicabili, anche per i contratti di sublocazione, nei rapporti tra sublocatore e subconduttore.
Capo VI. Disposizioni finali e transitorie
Art. 39
1. Tutti gli edifici gia' adibiti ad uso di abitazione che sono comunque lasciati liberi da pubblici enti o dallo Stato debbono essere restituiti alla loro precedente destinazione.
Art. 40
1. L'esclusione dalla proroga e la risoluzione contrattuale, salvo i casi di inadempienza previsti nel Codice civile, non possono essere fatte valere rispetto agli immobili locati ad istituti di istruzione e di educazione, anche se gestiti da privati, purche' regolarmente autorizzati dal Ministero della pubblica istruzione, finche' si presenti la possibilita', per detti istituti, di avere disponibile altro locale ritenuto idoneo all'uso dal provveditore agli studi della circoscrizione.