Disciplina delle locazioni di immobili urbani
Testo in vigore al
Art. 61 Acquirente dell'immobile locato
1. La facolta' di recesso nel caso previsto dal n. 1) dell'articolo 59 non puo' essere esercitata da chi ha acquistato l'immobile per atto tra vivi finche' non siano decorsi almeno due anni dalla data dell'acquisto.
2. Il termine e' ridotto ad un anno se nei confronti dell'acquirente e' in corso un procedimento di rilascio non dovuto a morosita' ovvero se l'acquirente e' cittadino emigrato in un paese straniero in qualita' di lavoratore e intenda rientrare in Italia per risiedervi stabilmente.
3. Quando l'immobile e' stato donato a causa di matrimonio o costituito in fondo patrimoniale e il matrimonio sia stato celebrato, il termine di cui al primo comma si computa dal giorno in cui il dante causa ha acquistato il diritto sull'immobile.
Art. 62 Canone dei contratti soggetti a proroga
1. Il canone di cui agli articoli 12 e 24 si applica ai contratti previsti nell'articolo 58 dall'inizio del sesto anno a decorrere dalla entrata in vigore dalla presente legge ed il canone e' adeguato in relazione all'eventuale mutamento degli elementi di cui agli articoli 13 e 15.
2. Fino alla data suddetta il canone di locazione corrisposto dal conduttore, calcolato al netto degli oneri accessori, puo' essere aumentato a richiesta del locatore, a decorrere dal primo giorno del quarto mese successivo a quello di entrata in vigore della presente legge, nella misura del 20 per cento all'anno per i primi due anni e del 15 per cento all'anno per gli anni successivi della differenza risultante tra il canone definito ai sensi dell'articolo 12 ed il canone attualmente corrisposto.
3. Se il canone attualmente corrisposto e' superiore a quello definito ai sensi dell'articolo 12 si applicano le disposizioni dello stesso articolo 12 e quelle dell'articolo 24 a partire dal primo giorno del quarto mese successivo alla entrata in vigore della presente legge.
4. Ove alcuni parametri, coefficienti o altri elementi necessari per la determinazione del canone a norma dell'articolo 12 non siano noti in tempo utile, gli adeguamenti del canone di locazione di cui ai precedenti commi si applicano tenendo conto di tutti gli altri elementi noti, salvo i conguagli che decorreranno in ogni caso dalle date di cui ai commi precedenti.
5. Le parti possono liberamente concordare modalita' diverse sempre che il canone definito non superi quello risultante dall'applicazione degli articoli 12 e 24.
Art. 63 Aggiornamento del canone dei contratti in corso soggetti a proroga
1. Per i primi due anni a decorrere dalla entrata in vigore della presente legge il canone di locazione relativo ai contratti previsti nell'articolo 58 non e' aggiornato per gli effetti di cui all'articolo 24.
2. Dall'inizio del terzo anno il canone di locazione e' aggiornato in base alla variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati verificatasi nell'anno precedente.
3. Se le variazioni sono in aumento, di esse si applica soltanto:
1) il 20 per cento dall'inizio del terzo anno;
2) il 40 per cento dall'inizio del quarto anno;
3) il 60 per cento dall'inizio del quinto anno;
4) il 75 per cento dall'inizio del sesto anno.
4. In ogni caso con l'integrale applicazione dell'equo canone l'aggiornamento di cui all'articolo 24 si applica nella intera misura ivi prevista.
Art. 64 Particolari contratti soggetti a proroga
1. Ai contratti di locazione di cui all'articolo 26, comma primo, lettera d) e comma secondo, soggetti a proroga secondo la legislazione vigente, si applicano per la durata le disposizioni dell'articolo 58.
2. Fino al termine di tale durata il canone puo' essere modificato a richiesta del locatore mediante aggiornamento annuale, in base al 75 per cento della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, verificatasi nell'anno precedente.
Art. 65 Contratti in corso non soggetti a proroga
1. Le disposizioni degli articoli 1 e 3 si applicano anche ai contratti in corso alla data di entrata in vigore della presente legge e non soggetti a proroga, detraendosi, per la determinazione della durata prevista all'articolo 1, il tempo gia' trascorso dall'inizio della locazione o, in caso di intervenuto rinnovo contrattuale, dalla data di esso.
2. La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti per i quali, alla data di entrata in vigore della presente legge, e' in corso procedimento per convalida di licenza o di sfratto per finita locazione.
3. Il canone di cui agli articoli 12 e 24 si applica ai contratti di cui al presente articolo a partire dall'inizio del secondo anno a decorrere dall'entrata in vigore della presente legge, ed il canone e' adeguato in relazione all'eventuale mutamento degli elementi di cui agli articoli 13 e 15.
4. Fino alla data suddetta il canone di locazione corrisposto dal conduttore, calcolato al netto degli oneri accessori, puo' essere aumentato su richiesta del locatore a decorrere dal primo giorno del quarto mese successivo a quello di entrata in vigore della presente legge nella misura del 50 per cento della differenza risultante fra il canone definito ai sensi dell'articolo 12 ed il canone attualmente corrisposto.
5. Se il canone attualmente corrisposto e' superiore a quello definito ai sensi dell'articolo 12 si applicano le disposizioni dello stesso articolo 12 e quelle dell'articolo 24 a partire dal primo giorno del quarto mese successivo all'entrata in vigore della presente legge.
6. Ai contratti di locazione di cui all'articolo 26, comma primo, lettera d) e comma secondo, non soggetti a proroga, si applicano le disposizioni di cui ai commi primo e secondo del presente articolo.
7. Fino alla scadenza di cui al primo comma il canone puo' essere modificato, su richiesta del locatore, soltanto mediante aggiornamento annuale, in base al 75 per cento della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente.24
Art. 66 Oneri accessori conglobati nel canone
1. Gli oneri accessori che, nei rapporti in corso, siano stati posti a carico del conduttore e conglobati nel canone, non possono essere computati in misura superiore al 10 per cento del canone pattuito qualora il contraente interessato non ne provi l'importo effettivo.
Capo II. Contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione
Art. 67 Contratti in corso soggetti a proroga
1. I contratti di locazione di cui all'articolo 27 in corso al momento dell'entrata in vigore della presente legge e soggetti a proroga secondo la legislazione vigente si considerano prorogati ed hanno la seguente durata:
2. La durata di cui sopra decorre dal giorno e dal mese, successivi alla entrata in vigore della presente legge, corrispondenti a quelli di scadenza previsti nel contratto di locazione; ove tale determinazione non sia possibile, dallo stesso giorno di entrata in vigore della presente legge.
3. E' in facolta' delle parti di stipulare anche prima della scadenza sopra prevista un nuovo contratto di locazione secondo le disposizioni del capo II, titolo I, della presente legge.
Art. 68 Aumenti del canone
1. Nei contratti di locazione o sublocazione di cui al precedente articolo il canone corrisposto dal conduttore, calcolato al netto degli oneri accessori, puo' essere a richiesta del locatore, aumentato a decorrere dal primo giorno del mese successivo a quello di entrata in vigore della presente legge per il restante periodo di durata del contratto, nelle misure seguenti:
1) non superiore al 15 per cento all'anno, per i contratti stipulati anteriormente al 31 dicembre 1964;
2) non superiore al 10 per cento all'anno per i contratti stipulati fra il 1 gennaio 1965 ed il 31 dicembre 1973;
3) non superiore al 5 per cento all'anno per i contratti stipulati dopo il 31 dicembre 1973.
Art. 69 Diritto di prelazione in caso di nuova locazione e indennita' per l'avviamento commerciale
1. Alle scadenze di cui alle lettere a), b) e c) dell'articolo 67, prorogate dal decreto-legge 23 gennaio 1982, n. 9, convertito in legge, con modificazioni, dalla legge 25 marzo 1982, n. 94, e dalla legge 25 luglio 1984, n. 377, e a quelle di cui all'articolo 71, il conduttore ha diritto al rinnovo del contratto per i periodi di cui all'articolo 27, fermo restando il disposto dell'articolo 34, sulla base di un canone determinato rivalutando, con le variazioni, accertate dell'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, il canone iniziale o quello pattuito in occasione di intervenuto rinnovo del contratto. Qualora la determinazione del canone iniziale non sia possibile, si fa riferimento al canone corrisposto alla data del 31 dicembre 1973.
2. Il nuovo canone non potra' comunque essere inferiore a quello gia' corrisposto al momento dell'entrata in vigore della legge di conversione del decreto-legge 7 febbraio 1985, n. 12.
3. A partire dal secondo anno del periodo di rinnovo il canone puo' essere aggiornato annualmente nella misura del 75 per cento della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati verificatasi nell'anno precedente.
4. Il locatore ha facolta' di non rinnovare il contratto di locazione qualora abbia la necessita' di riottenere la disponibilita' dell'immobile per uno dei motivi indicati dall'articolo 29; in tal caso al conduttore e' dovuto il compenso per la perdita dell'avviamento commerciale nella misura di 18, ovvero 21 mensilita' per le locazioni con destinazione alberghiera, sulla base del canone corrente di mercato per i locali aventi le stesse caratteristiche. Il compenso dovuto e' complessivamente di 21, ovvero 28 mensilita' per le locazioni con destinazione alberghiera, nei casi di cui al secondo comma dell'articolo 34. Qualora il rilascio dell'immobile sia avvenuto per i motivi di cui alla lettera a) del primo comma dell'articolo 29, il compenso dovuto e' di 18, ovvero 21 mensilita' per le locazioni alberghiere, sulla base del canone corrisposto.
5. L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile e' condizionata all'avvenuta corresponsione dell'indennita' di cui al precedente comma.58
Art. 70 Immobili destinati a particolari attivita' soggetti a proroga
1. Ai contratti di locazione di cui all'articolo 42 si applicano le disposizioni degli articoli 67 e 68.
Art. 71 Contratti in corso non soggetti a proroga
1. Le disposizioni degli articoli 27 e 42, primo comma, si applicano anche ai contratti in corso al momento dell'entrata in vigore della presente legge e non soggetti a proroga legale, detraendosi, per la determinazione della durata prevista in detta disposizione, il periodo di locazione gia' trascorso dall'inizio della locazione o, in caso di intervenuto rinnovo contrattuale, dalla data di esso.
2. La durata non puo' comunque essere inferiore a due anni dalla data di entrata in vigore della presente legge.
3. Le disposizioni di cui ai commi precedenti si applicano anche ai contatti di cui sopra per i quali, alla data di entrata in vigore della presente legge, e' in corso procedimento per convalida di licenza o di sfratto.
4. Il canone potra' essere aggiornato annualmente su richiesta del locatore dal giorno della scadenza contrattualmente prevista, in base al 75 per cento della variazione accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati verificatasi nell'anno precedente.
Art. 72 Mutamento della destinazione
1. I nuovi contratti di locazione di immobili il cui uso venga mutato da quello preesistente di abitazione non possono prevede, per un periodo di quattro anni dalla data di entrata in vigore della presente legge, un canone superiore a quello di cui agli articoli 12 e 24, tranne che siano intervenute radicali trasformazioni dell'immobile stesso autorizzate ai sensi delle vigenti leggi.
Art. 73 Norme applicabili
1. Per i contratti previsti negli articoli 67, 70 e, ferme restando le scadenze convenzionali, nell'articolo 71 il locatore puo' recedere in base ai motivi di cui all'articolo 29 e con il preavviso di cui all'articolo 59. Nei casi previsti dalle lettere a), b) e dall'ultimo periodo del secondo comma dell'articolo 29 tale facolta' e' riconosciuta soltanto ove ricorra la necessita' del locatore o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, verificatasi dopo la costituzione del rapporto locatizio. Si applicano le disposizioni degli articoli 30 e 31 e degli articoli da 35 a 39 nonche' quelle dell'articolo 69, settimo, ottavo e nono comma.5
Capo III. Disposizioni processuali
Art. 74 Rinvio
1. Le disposizioni degli articoli da 43 a 57 sono applicabili alle locazioni previste nei capi I e II del presente titolo.
Titolo III. Fondo sociale
Art. 75 Istituzione del fondo sociale
1. Presso il Ministero del tesoro e' istituito un fondo sociale per l'integrazione dei canoni di locazione per i conduttori meno abbienti.
2. Tale fondo e' costituito da un conto corrente infruttifero sul quale le regioni potranno prelevare le cifre messe a disposizione secondo le modalita' di cui agli articoli seguenti.
3. Il Ministro del bilancio riunisce annualmente la commissione interregionale di cui alla legge 16 maggio 1970, n. 281, e sottopone ad essa una proposta di ripartizione per regione della somma disponibile. Le proposte del Ministro e il parere della commissione sono rimesse al CIPE per le decisioni definitive.
Art. 76 Ripartizione del fondo
1. Le regioni, con provvedimento del consiglio regionale, decidono entro un mese dalla ripartizione dei fondi, le modalita' di distribuzione tra i vari comuni tenendo conto delle esigenze esistenti in ciascuno di essi. Le somme cosi' ripartite devono servire a concorrere al pagamento degli aumenti del canone di locazione per i conduttori meno abbienti.
2. Di norma i comuni, nell'ambito degli stanziamenti assegnati, destineranno le somme secondo i seguenti criteri:
a) il reddito annuo complessivo, riferito alla somma dei redditi imputati al conduttore ed alle altre persone con lui abitualmente conviventi, non sia superiore complessivamente all'importo di due pensioni minime INPS per la generalita' dei lavoratori per nuclei familiari costituiti da uno o due componenti;
b) al momento dell'entrata in vigore della presente legge, i conduttori siano intestatari del contratto di affitto dell'alloggio, che, per ubicazione, tipologia e superficie, deve essere strettamente necessario alle esigenze del conduttore e delle persone con lui abitualmente conviventi;
c) i conduttori abbiano ricevuto, per effetto dell'entrata in vigore della presente legge, richiesta di aumento del canone di locazione attualmente corrisposto.
Art. 77 Integrazione del canone
1. L'integrazione del canone di locazione consistera' nella corresponsione di un contributo annuo non superiore all'80% per cento dell'aumento del canone di locazione conseguente all'applicazione dell'equo canone, secondo l'entita' e le modalita' definite dalla presente legge.
2. Il contributo di cui al comma precedente non puo' in ogni caso essere superiore alla somma annua di L. 200.000.
3. Ai conduttori che usufruiscono del contributo integrativo e' fatto divieto di procedere alla sublocazione dell'immobile locato a pena di decadenza dal contributo medesimo.
Art. 78 Copertura finanziaria
1. La spesa di lire 240 miliardi derivante dall'applicazione del presente titolo sara' iscritta nello stato di previsione della spesa del Ministero del tesoro in ragione di lire 15 miliardi nell'anno 1978, di lire 25 miliardi nell'anno 1979, di lire 35 miliardi nell'anno 1980, di lire 45 miliardi nell'anno 1981, di lire 55 miliardi nell'anno 1982 e di lire 65 miliardi nell'anno 1983.
2. All'onere di lire 15 miliardi relativo all'anno finanziario 1978 si provvede con corrispondente riduzione del fondo speciale iscritto al capitolo 9001 dello stato di previsione della spesa del Ministero del tesoro per l'anno finanziario medesimo.
3. Il Ministro del tesoro e' autorizzato ad apportare, con propri decreti, le occorrenti variazioni di bilancio.
Titolo IV. Disposizioni finali
Art. 79 Patti contrari alla legge
1. E' nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.
2. Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile locato, puo' ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge.
Art. 80 Uso diverso da quello pattuito
1. Se il conduttore adibisce l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore puo' chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione.
2. Decorso tale termine senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso effettivo dell'immobile.
3. Qualora la destinazione ad uso diverso da quello pattuito sia parziale, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso prevalente.
Art. 81 Pubblicazione dei dati ISTAT nella Gazzetta Ufficiale
1. Le variazioni dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati accertate dall'ISTAT sono pubblicate nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.