Disposizioni per le locazioni e sublocazioni di immobili urbani

1. I contratti di locazione e di sublocazione prorogati ai sensi dell'art. 1 della legge 30 dicembre 1948, n. 1471, sono ulteriormente prorogati anche nei confronti degli aventi causa del locatore fino al 31 dicembre 1951.

2. Nei casi in cui i contratti di locazione hanno scadenza consuetudinaria, la data indicata nel comma precedente e' sostituita da quella della scadenza consuetudinaria successiva.

3. La proroga ha luogo di diritto, nonostante qualunque patto in contrario e anche quando sia stata pattuita la risoluzione del contratto per il caso di vendita.

4. In caso di morte del conduttore, se trattasi di immobile adibito ad uso di abitazione, la proroga opera soltanto a favore del coniuge, degli eredi, dei parenti e degli affini del defunto con lui abitualmente conviventi. Se trattasi di immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione, la proroga opera a favore di coloro che, per successione o per precedente rapporto, risultante da atto di data certa anteriore all'apertura della successione, continuino l'attivita' del defunto.³⁴

1. Non sono soggetti a proroga i contratti di locazione e sublocazione stipulati dopo il 1 marzo 1947, salvo che siano da considerarsi come rinnovazione, sostituzione o novazione di contratti precedenti; ed i contratti di locazione e sublocazione degli immobili che siano stati costruiti o siano ricostruiti dopo la data di entrata in vigore del decreto legislativo luogotenenziale 24 aprile 1946, n. 350, nonche' degli immobili distrutti o danneggiati per piu' della meta' in seguito ad eventi bellici e ricostruiti dopo la data medesima a cura del proprietario.

2. I contratti di locazione e sublocazione poliennali stipulati anteriormente al 1 marzo 1947 e scadenti anteriormente al 31 dicembre 1951, sono compresi nei vincoli di proroga. Il conduttore dalla data della scadenza convenzionale al termine della proroga dovra' corrispondere un canone maggiorato di tutti gli aumenti concessi per legge nel periodo di durata del contratto.³⁴

1. Il conduttore non ha diritto alla proroga e ne decade:

1. 1) quando ha la disponibilita' di altra abitazione idonea alle proprie esigenze familiari nello stesso comune o in altro comune dove abitualmente dimora;

2. 2) se l'immobile e' destinato ad uso diverso da quello di abitazione, quando ha cessato di svolgervi l'attivita' alla quale esso serviva, salvo che, per le presenti difficolta', sia costretto ad adibirlo ad uso di abitazione propria;

3. 3) se ha sublocato totalmente l'immobile o, avendolo sublocato parzialmente, non lo occupa, nemmeno in parte, con continuita'. In questi casi, se la sublocazione ha avuto inizio anteriormente al 30 aprile 1949, il subconduttore ha diritto di sostituirsi al conduttore nel rapporto di locazione e il locatore non puo' opporsi, a meno che - trattandosi di sublocazione stipulata dopo l'entrata in vigore del decreto legislativo luogotenenziale 12 ottobre 1945, n. 669 - egli non si sia avvalso anteriormente al 30 aprile 1949 della facolta' di risolvere il rapporto, ai sensi dell'art. 15 del citato decreto 12 ottobre 1945, n. 669. Resta fermo il diritto di opporsi alla sostituzione del conduttore quando sussistano ragioni di moralita' o altri gravi motivi. Sostituendosi al conduttore, il subconduttore e' tenuto a corrispondere al locatore il canone dovuto dal conduttore risultante dall'applicazione della presente legge, maggiorato ai sensi dei numeri 1) e 2) del successivo art. 17, secondo che si tratti di sublocazione non in deroga ai patti contrattuali o praticata in forza del decreto-legge 25 gennaio 1943, n. 162.

1. Il locatore puo' far cessare la proroga, dandone avviso al conduttore almeno quattro mesi prima della data in cui intende conseguire la disponibilita' dell'immobile, nei seguenti casi:

1. 1) quando dimostra la urgente ed improrogabile necessita', verificatasi successivamente alla costituzione del rapporto locatizio, di destinare l'immobile stesso, a qualunque uso adibito, ad abitazione propria o dei propri figli o dei propri genitori, ovvero di esercitare nell'immobile, se non sia adibito ad uso di abitazione, la propria normale attivita' di professionista, di artigiano o di commerciante. Qualora si tratti della stessa, attivita' commerciale gia' esercitata dal conduttore, il locatore deve corrispondere un congruo compenso al conduttore che provi l'avviamento di cui il locatore si avvantaggia per effetto dell'opera del conduttore;

2. 2) quando, volendo disporre dell'immobile per abitazione propria o dei propri parenti in linea retta, oppure quando, trattandosi di ente pubblico o comunque con finalita' pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperativistiche, assistenziali o di culto che voglia disporre dell'immobile per l'esercizio delle proprie funzioni, offra al conduttore altro immobile idoneo per cui sia dovuto un canone di locazione proporzionato alle condizioni del conduttore medesimo e comunque non superiore del 20 per cento al canone del precedente immobile, e assuma a suo carico le spese di trasloco. Quando l'opposizione del conduttore all'azione del locatore risulti infondata, questi potra' essere esonerato dalle spese di trasloco. Il nuovo contratto e' assoggettato al vincolo della proroga.

2. Ai fini dell'esercizio della facolta' contemplata nel precedente n. 2) il locatore, che sia a sua volta conduttore di un immobile adibito ad uso di abitazione e soggetto al vincolo della proroga, puo' cedere al conduttore, nei cui confronti esercita la facolta' medesima, il contratto di locazione relativo a tale immobile e il locatore di questo non puo' opporsi a tale cessione, salvo che comprovi un giusto motivo.

1. La urgente e improrogabile necessita' prevista nel n. 1) dell'articolo precedente, per quanto concerne i figli e i genitori, sussiste soltanto se essi non possono sistemarsi convenientemente nell'abitazione del locatore.

1. Se l'immobile locato ad uso di abitazione e soggetto al vincolo della proroga sia, per numero di vani abitabili, eccedente le necessita' del conduttore e del subconduttore, il locatore puo' rientrare in possesso della parte eccedente, procedendo a sue spese alla divisione, purche' in quella che resta al conduttore e al subconduttore, esistano, o vengano creati, accesso e accessori autonomi.

2. Si ritiene che l'alloggio sia eccedente le necessita' del conduttore e del subconduttore quando si compone di un numero di vani superiore al numero delle persone componenti le loro famiglie aumentato di due unita', oltre l'ingresso, gli accessori ed i vani destinati ad usi professionali. I vani di superficie superiore a trentaquattro metri quadrati si calcolano per due.

3. La stessa facolta' spetta al proprietario di immobile adibito ad uso diverso dall'abitazione quando egli ha giustificata esigenza, verificatasi successivamente alla costituzione del rapporto locatizio, di disporne parzialmente per abitazione propria o dei propri figli o per esercitare in esso la propria attivita' artigiana o professionale, sempreche' ne sia riservata al conduttore una parte sufficiente per l'esercizio dell'attivita' a cui l'immobile era destinato.

4. Le facolta' suddette spettano anche agli enti pubblici o comunque con finalita' pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperativistiche, assistenziali o di culto, che abbiano giustificata esigenza, verificatasi successivamente alla costituzione del rapporto locatizio, di disporre parzialmente dell'immobile per abitazione del loro personale o per l'esercizio delle loro funzioni.

5. Nei casi previsti dai commi precedenti, il contratto di locazione resta in vigore limitatamente alla parte riservata al conduttore e il canone viene proporzionalmente ridotto.

6. Negli stessi casi il locatore deve dare al conduttore avviso almeno quattro mesi prima della data in cui intenda conseguire la disponibilita' della parte dell'immobile richiesta.

1. La domanda giudiziaria per far cessare la proroga nel caso previsto dal n. 1) del precedente articolo 4 non e' proponibile da chi ha acquistato l'immobile per atto tra vivi, finche' non siano decorsi almeno tre anni dalla data dell'acquisto.

2. Il termine e' ridotto a sei mesi se il locatore alla data della presente legge trae il suo reddito oltreche' dall'immobile locato esclusivamente da pensione inferiore a L. 2 milioni annue, o se nei suoi confronti e' in corso un provvedimento di sfratto, non dovuto a morosita', non suscettibile di sospensione. Il termine e' altresi' ridotto a sei mesi se la urgente e improrogabile necessita' riguarda sinistrati, profughi e cittadini emigrati in paesi stranieri in qualita' di lavoratori e residenti stabilmente in Italia, per avervi fatto ritorno successivamente al 1 gennaio 1975. Il locatore dovra' dichiarare al magistrato, se egli o il coniuge o le persone la cui necessita' egli abbia dedotto, siano proprietari o dispongano di altri alloggi: e dovra' in tal caso dimostrare che la necessita' non puo' essere convenientemente soddisfatta altrimenti.

3. Quando l'immobile sia stato donato a causa di matrimonio o costituzione di dote o in patrimonio familiare dai genitori del locatore ed il matrimonio sia stato celebrato, il termine si computa dal giorno in cui il dante causa ha acquistato il diritto sull'immobile.

1. Il provvedimento che dispone il rilascio dell'immobile in conseguenza dell'esercizio, da parte del locatore, della facolta' preveduta dall'art. 4, primo comma, numeri 1) e 2), e dall'art. 6, terzo e quarto comma, perde la sua efficacia se l'immobile stesso e' dato in locazione ad altro conduttore o comunque il locatore non lo adibisce all'uso in relazione al quale aveva agito.

2. Il conduttore, nei casi previsti dal comma, precedente, ha diritto, nei confronti del locatore e dei suoi aventi causa, al ripristino del contratto di locazione, anche se nel possesso dell'immobile locato sia stata immessa altra persona la quale conoscesse la situazione precedente, ed ha diritto, in ogni caso, al risarcimento dei danni. Il risarcimento dei danni di cui al precedente comma non puo' essere inferiore a dodici mensilita' del canone dovuto dal conduttore.

3. A norma di quanto previsto dal precedente primo comma, si ritiene che il locatore abbia adibito l'immobile all'uso in relazione al quale aveva agito, quando lo destini ad abitazione effettiva ovvero dia inizio in esso all'esercizio effettivo dell'attivita' di professionista, di artigiano, di commerciante o comunque lo destini effettivamente agli altri usi indicati nei precedenti articoli 4, primo comma, numeri 1) e 2), e 6, entro il termine di sei mesi dal giorno in cui ha riacquistato la disponibilita' dell'immobile stesso, salvo comprovate ragioni di forza maggiore.

1. Il locatore, nei confronti del quale, con sentenza passata in giudicato, sia pronunciata l'inefficacia del provvedimento di rilascio prevista dall'articolo precedente, e' punito con la reclusione da tre mesi ad un anno o con la multa da lire cinquantamila a lire cinquecentomila se egli abbia ottenuto il provvedimento di rilascio valendosi di dichiarazioni mendaci o di documenti attestanti fatti non veri o con altri artifizi o raggiri, relativamente alla necessita' ed alla giustificata esigenza indicate nell'art. 4, n. 1), e nell'art. 6, terzo comma.

1. Il locatore puo' far cessare la proroga, dandone avviso al conduttore almeno quattro mesi prima della data in cui intende conseguire la disponibilita' dell'immobile, anche nei seguenti casi:

1. 1) quando l'immobile locato sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba di urgenza essere assicurata la stabilita', e la permanenza del conduttore impedisca di compiere gli indispensabili lavori.
   L'accertamento delle condizioni tecniche sopra indicate e della necessita' dello sgombero dell'immobile locato per eseguire i lavori e' demandata al Genio civile, sentite le parti;⁶

2. 2) quando il proprietario intenda demolire o trasformare notevolmente l'immobile locato per eseguire nuove costruzioni di numero almeno doppio di vani, o, trattandosi di appartamento sito all'ultimo piano, quando intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge, e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'appartamento stesso. L'accertamento di tale indispensabilita' e' demandato al Genio civile che, sentite le parti, potra' anche valutare la possibilita' di uno sgombero temporaneo, parziale e graduale, senza allontanamento dell'inquilino;⁶

3. 3) quando l'immobile locato sia di interesse artistico e storico, ai sensi della legge 1 giugno 1939, n. 1089, nel caso in cui la competente Sovraintendenza riconosca necessario ed urgente che si proceda a riparazioni o restauri, la cui esecuzione sia resa impossibile dallo stato di occupazione dell'immobile;

4. 4) quando, trattandosi di aree fabbricabili, sulle quali insistono baracche o altre costruzioni senza carattere stabile, sia dimostrato che il proprietario intende disporne al fine di costruirvi e sia stato provveduto a cura dello stesso proprietario o della pubblica amministrazione a fornire altro alloggio ai ricoverati con un canone di affitto per essi sopportabile.

2. Nei casi previsti nei numeri 2 e 3 il locatore e' tenuto a corrispondere al conduttore un indennizzo pari a diciotto mensilita' dell'ultimo canone di locazione detratte, in ogni caso, le mensilita' relative all'eventuale periodo di occupazione dell'immobile successivo alla convalida dello sfratto.

3. Nei confronti di colui che, conseguita la disponibilita' dell'immobile, non provveda ai lavori che ha dichiarato di voler eseguire, iniziandoli entro il termine di quattro mesi, si applicano le disposizioni dell'art. 8.

1. Sono esenti dalle proroghe e vincoli previsti dalle leggi sui contratti agrari i terreni, anche se parte di maggiori appezzamenti, sui quali il proprietario intenda costruire edifici di abitazione, limitatamente ad una area pari al doppio di quella che dovra' occupare il fabbricato.¹⁰

2. Il proprietario che, conseguita la disponibilita' dell'immobile, non provveda ai lavori che ha dichiarato di voler eseguire, iniziandoli entro il termine di quattro mesi dal rilascio, decade dal beneficio della esenzione previsto nel comma precedente ed incorre nella sanzioni previste nell'art. 8.