Disciplina delle locazioni di immobili urbani

1. Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilita' del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.

1. In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi.¹⁴

2. In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo.

3. In caso di separazione consensuale o di nullita' matrimoniale al conduttore succede l'altro coniuge se tra i due si sia cosi' convenuto.¹⁴

1. E' nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata.

1. Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.

1. Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonche' alla fornitura di altri servizi comuni.

2. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

3. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

4. Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'articolo 12 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.

5. La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attivita' imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi.

1. Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalita' di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.

2. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

3. La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio.

4. In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori.

5. Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini.

1. Il deposito cauzionale non puo' essere superiore a tre mensilita' del canone. Esso e' produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.

1. Il canone di locazione e sublocazione degli immobili adibiti ad uso di abitazione non puo' superare il 3,85 per cento del valore locativo dell'immobile locato.

2. Il valore locativo e' costituito dal prodotto della superficie convenzionale dell'immobile per il costo unitario di produzione del medesimo.

3. Il costo unitario di produzione e' pari al costo base moltiplicato per i coefficienti correttivi indicati nell'articolo 15.

4. Gli elementi che concorrono alla determinazione del canone di affitto, accertati dalle parti, vanno indicati nel contratto di locazione.

5. Se l'immobile locato e' completamente arredato con mobili forniti dal locatore e idonei, per consistenza e qualita', all'uso convenuto, il canone determinato ai sensi dei commi precedenti puo' essere maggiorato fino ad un massimo del 30 per cento.

1. La superficie convenzionale e' data dalla somma dei seguenti elementi:

1. a) l'intera superficie dell'unita' immobiliare;

2. b) il 50 per cento della superficie delle autorimesse singole;¹⁰

3. c) il 20 per cento della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune;¹⁰

4. d) il 25 per cento della superficie di balconi, terrazze, cantine ed altri accessori simili;

5. e) il 15 per cento della superficie scoperta di pertinenza dell'immobile in godimento esclusivo del conduttore;

6. f) il 10 per cento della superficie condominiale a verde nella misura corrispondente alla quota millesimale dell'unita' immobiliare.

2. E' detratto il 30 per cento dalla superficie dei vani con altezza utile inferiore a metri 1,70.

3. Le superfici di cui alle lettere a), b) e d) si misurano al netto dei muri perimetrali e di quelli interni.

4. L'elemento di cui alla lettera e) entra nel computo della superficie convenzionale fino ad un massimo non eccedente la superficie di cui alla lettera a).

5. Alla superficie di cui alla lettera a) si applicano i seguenti coefficienti:

1. a) 1,00 per l'unita' immobiliare di superficie superiore a metri quadrati 70;

2. b) 1,10 per l'unita' immobiliare di superficie compresa fra metri quadrati 46 e metri quadrati 70;

3. c) 1,20 per l'unita' immobiliare inferiore a metri quadrati 46.

6. I coefficienti di cui alle lettere b) e c) del quinto comma non si applicano agli immobili il cui stato di conservazione e manutenzione e' scadente ai sensi dell'articolo 21.

1. Il costo base a metro quadrato per gli immobili, la cui costruzione e' stata ultimata entro il 31 dicembre 1975, e' fissato in:

1. a) L. 250.000 per gli immobili situati in Piemonte, Valle d'Aosta, Liguria, Lombardia, Trentino-Alto Adige, Veneto, Friuli-Venezia Giulia, Emilia-Romagna, Toscana, Umbria, Marche e Lazio;

2. b) L. 225.000 per gli immobili situati in Campania, Abruzzi, Molise, Puglia, Basilicata, Calabria, Sicilia e Sardegna.

2. La data di ultimazione dei lavori e' quella risultante dal certificato di abitabilita' o, in mancanza, dal certificato di ultimazione dei lavori presentato agli uffici delle imposte, oppure quella comunque accertata.

1. I coefficienti correttivi sono stabiliti in funzione del tipo, della classe demografica dei comuni, dell'ubicazione, del livello di piano, della vetusta' e dello stato di conservazione e manutenzione dell'immobile.