Disciplina delle locazioni di immobili urbani

1. I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione e soggetti a proroga secondo la legislazione vigente si considerano prorogati ed hanno la durata prevista nell'articolo 1 con le seguenti decorrenze:

1. a) dal 1 gennaio 1979, per i contratti stipulati anteriormente al 31 dicembre 1952;

2. b) dal 1 luglio 1979, per i contratti stipulati fra il 1 gennaio 1953 ed il 7 novembre 1963;

3. c) dal 1 gennaio 1980, per i contratti stipulati dopo il 7 novembre 1963.²³

1. Nei casi di cui all'articolo precedente il locatore puo' recedere in ogni momento dal contratto dandone comunicazione al conduttore mediante lettera raccomandata e con un preavviso di almeno sei mesi:

1. 1) quando abbia la necessita', verificatasi dopo la costituzione del rapporto locatizio, di destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge o dei parenti in linea retta entro il secondo grado;²

2. 2) quando, volendo disporre dell'immobile per abitazione propria, del coniuge o dei propri parenti in linea retta fino al secondo grado oppure quando, trattandosi di ente pubblico o comunque con finalita' pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperativistiche, assistenziali o di culto che voglia disporre dell'immobile per l'esercizio delle proprie funzioni, offra al conduttore altro immobile idoneo per cui sia dovuto un canone di locazione proporzionato alle condizioni del conduttore medesimo e comunque non superiore del 20 per cento al canone del precedente immobile e assuma a suo carico le spese di trasloco. Quando l'opposizione del conduttore all'azione del locatore risulti infondata, questi potra' essere esonerato dalle spese di trasloco;⁴

3. 3) quando l'immobile locato sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilita' e la permanenza del conduttore impedisca di compiere gli indispensabili lavori;⁴

4. 4) quando il proprietario intenda demolire o trasformare notevolmente l'immobile locato per eseguire nuove costruzioni o, trattandosi di appartamento sito all'ultimo piano, quando intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge, e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'appartamento stesso;⁴

5. 5) quando l'immobile locato sia di interesse artistico o storico, ai sensi della legge 1 giugno 1939, numero 1089, nel caso in cui la competente sovraintendenza riconosca necessario ed urgente che si proceda a riparazioni o restauri, la cui esecuzione sia resa impossibile dallo stato di occupazione dell'immobile;⁴

6. 6) quando il conduttore puo' disporre di altra abitazione idonea alle proprie esigenze familiari nello stesso comune ovvero in un comune confinante;⁴

7. 7) quando il conduttore, avendo sublocato parzialmente l'immobile, non lo occupa nemmeno in parte, con continuita'. Si presume l'esistenza della sublocazione quando l'immobile risulta occupato da persone che non sono alle dipendenze del conduttore o che non sono a questo legate da vincoli di parentela o di affinita' entro il quarto grado, salvo che si tratti di ospiti transitori. La presunzione non si applica nei confronti delle persone che si sono trasferite nell'immobile assieme al conduttore;⁴

8. 8) quando il conduttore non occupa continuativamente l'immobile senza giustificato motivo.⁴

2. Nelle ipotesi di cui ai numeri 4) e 5) del precedente comma, il possesso della licenza o concessione e' condizione per l'azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella lettera c) dell'articolo 29.

3. Alla procedura per il rilascio dell'immobile si applicano le norme di cui ai precedenti articoli 30 e 56.

1. Il provvedimento che dispone il rilascio dell'immobile in conseguenza dell'esercizio da parte del locatore del diritto di recesso, perde efficacia se il locatore, nel termine di sei mesi da quando ha riacquistato la disponibilita' dell'immobile, non lo adibisca all'uso per il quale aveva agito ovvero, nei casi di cui ai numeri 3), 4) e 5) dell'articolo 59, non inizi, nel suddetto termine, i lavori per i quali e' stata rilasciata licenza o concessione.

2. Il conduttore ha diritto, nei confronti del locatore e dei suoi aventi causa, al ripristino del contratto di locazione, salvi i diritti acquisiti dai terzi in buona fede, e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero a sua scelta al risarcimento del danno da determinarsi dal giudice in misura non inferiore a 12 e non superiore a 48 mensilita' del canone, oltre ad un equo indennizzo per le spese di trasloco.

3. Il giudice, oltre a determinare il ripristino o il risarcimento, ordina al locatore il pagamento di una somma da L. 500.00 a L. 2.00.000 da devolvere al comune nel cui territorio e' sito l'immobile, ad integrazione del fondo sociale di cui al titolo III della presente legge.²⁵

1. La facolta' di recesso nel caso previsto dal n. 1) dell'articolo 59 non puo' essere esercitata da chi ha acquistato l'immobile per atto tra vivi finche' non siano decorsi almeno due anni dalla data dell'acquisto.

2. Il termine e' ridotto ad un anno se nei confronti dell'acquirente e' in corso un procedimento di rilascio non dovuto a morosita' ovvero se l'acquirente e' cittadino emigrato in un paese straniero in qualita' di lavoratore e intenda rientrare in Italia per risiedervi stabilmente.

3. Quando l'immobile e' stato donato a causa di matrimonio o costituito in fondo patrimoniale e il matrimonio sia stato celebrato, il termine di cui al primo comma si computa dal giorno in cui il dante causa ha acquistato il diritto sull'immobile.²⁵

1. Il canone di cui agli articoli 12 e 24 si applica ai contratti previsti nell'articolo 58 dall'inizio del sesto anno a decorrere dalla entrata in vigore dalla presente legge ed il canone e' adeguato in relazione all'eventuale mutamento degli elementi di cui agli articoli 13 e 15.

2. Fino alla data suddetta il canone di locazione corrisposto dal conduttore, calcolato al netto degli oneri accessori, puo' essere aumentato a richiesta del locatore, a decorrere dal primo giorno del quarto mese successivo a quello di entrata in vigore della presente legge, nella misura del 20 per cento all'anno per i primi due anni e del 15 per cento all'anno per gli anni successivi della differenza risultante tra il canone definito ai sensi dell'articolo 12 ed il canone attualmente corrisposto.

3. Se il canone attualmente corrisposto e' superiore a quello definito ai sensi dell'articolo 12 si applicano le disposizioni dello stesso articolo 12 e quelle dell'articolo 24 a partire dal primo giorno del quarto mese successivo alla entrata in vigore della presente legge.

4. Ove alcuni parametri, coefficienti o altri elementi necessari per la determinazione del canone a norma dell'articolo 12 non siano noti in tempo utile, gli adeguamenti del canone di locazione di cui ai precedenti commi si applicano tenendo conto di tutti gli altri elementi noti, salvo i conguagli che decorreranno in ogni caso dalle date di cui ai commi precedenti.

5. Le parti possono liberamente concordare modalita' diverse sempre che il canone definito non superi quello risultante dall'applicazione degli articoli 12 e 24.²⁵

1. Per i primi due anni a decorrere dalla entrata in vigore della presente legge il canone di locazione relativo ai contratti previsti nell'articolo 58 non e' aggiornato per gli effetti di cui all'articolo 24.

2. Dall'inizio del terzo anno il canone di locazione e' aggiornato in base alla variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati verificatasi nell'anno precedente.

3. Se le variazioni sono in aumento, di esse si applica soltanto:

1. 1) il 20 per cento dall'inizio del terzo anno;

2. 2) il 40 per cento dall'inizio del quarto anno;

3. 3) il 60 per cento dall'inizio del quinto anno;

4. 4) il 75 per cento dall'inizio del sesto anno.

4. In ogni caso con l'integrale applicazione dell'equo canone l'aggiornamento di cui all'articolo 24 si applica nella intera misura ivi prevista.²⁵

1. Ai contratti di locazione di cui all'articolo 26, comma primo, lettera d) e comma secondo, soggetti a proroga secondo la legislazione vigente, si applicano per la durata le disposizioni dell'articolo 58.

2. Fino al termine di tale durata il canone puo' essere modificato a richiesta del locatore mediante aggiornamento annuale, in base al 75 per cento della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, verificatasi nell'anno precedente.²⁵

1. Le disposizioni degli articoli 1 e 3 si applicano anche ai contratti in corso alla data di entrata in vigore della presente legge e non soggetti a proroga, detraendosi, per la determinazione della durata prevista all'articolo 1, il tempo gia' trascorso dall'inizio della locazione o, in caso di intervenuto rinnovo contrattuale, dalla data di esso.

2. La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti per i quali, alla data di entrata in vigore della presente legge, e' in corso procedimento per convalida di licenza o di sfratto per finita locazione.

3. Il canone di cui agli articoli 12 e 24 si applica ai contratti di cui al presente articolo a partire dall'inizio del secondo anno a decorrere dall'entrata in vigore della presente legge, ed il canone e' adeguato in relazione all'eventuale mutamento degli elementi di cui agli articoli 13 e 15.

4. Fino alla data suddetta il canone di locazione corrisposto dal conduttore, calcolato al netto degli oneri accessori, puo' essere aumentato su richiesta del locatore a decorrere dal primo giorno del quarto mese successivo a quello di entrata in vigore della presente legge nella misura del 50 per cento della differenza risultante fra il canone definito ai sensi dell'articolo 12 ed il canone attualmente corrisposto.

5. Se il canone attualmente corrisposto e' superiore a quello definito ai sensi dell'articolo 12 si applicano le disposizioni dello stesso articolo 12 e quelle dell'articolo 24 a partire dal primo giorno del quarto mese successivo all'entrata in vigore della presente legge.

6. Ai contratti di locazione di cui all'articolo 26, comma primo, lettera d) e comma secondo, non soggetti a proroga, si applicano le disposizioni di cui ai commi primo e secondo del presente articolo.

7. Fino alla scadenza di cui al primo comma il canone puo' essere modificato, su richiesta del locatore, soltanto mediante aggiornamento annuale, in base al 75 per cento della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente.²⁴²⁵

1. Gli oneri accessori che, nei rapporti in corso, siano stati posti a carico del conduttore e conglobati nel canone, non possono essere computati in misura superiore al 10 per cento del canone pattuito qualora il contraente interessato non ne provi l'importo effettivo.²⁵

1. I contratti di locazione di cui all'articolo 27 in corso al momento dell'entrata in vigore della presente legge e soggetti a proroga secondo la legislazione vigente si considerano prorogati ed hanno la seguente durata:

1. a) anni 4, i contratti stipulati prima del 31 dicembre 1964;³⁶⁸

2. b) anni 5, i contratti stipulati tra il 1 gennaio 1965 ed il 31 dicembre 1973;³

3. c) anni 6, i contratti stipulati dopo il 31 dicembre 1973.³

2. La durata di cui sopra decorre dal giorno e dal mese, successivi alla entrata in vigore della presente legge, corrispondenti a quelli di scadenza previsti nel contratto di locazione; ove tale determinazione non sia possibile, dallo stesso giorno di entrata in vigore della presente legge.

3. E' in facolta' delle parti di stipulare anche prima della scadenza sopra prevista un nuovo contratto di locazione secondo le disposizioni del capo II, titolo I, della presente legge.

1. Nei contratti di locazione o sublocazione di cui al precedente articolo il canone corrisposto dal conduttore, calcolato al netto degli oneri accessori, puo' essere a richiesta del locatore, aumentato a decorrere dal primo giorno del mese successivo a quello di entrata in vigore della presente legge per il restante periodo di durata del contratto, nelle misure seguenti:

1. 1) non superiore al 15 per cento all'anno, per i contratti stipulati anteriormente al 31 dicembre 1964;

2. 2) non superiore al 10 per cento all'anno per i contratti stipulati fra il 1 gennaio 1965 ed il 31 dicembre 1973;

3. 3) non superiore al 5 per cento all'anno per i contratti stipulati dopo il 31 dicembre 1973.