Disciplina delle locazioni di immobili urbani
Testo in vigore al
Titolo I. Del contratto di locazione
Capo I. Locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione
La Camera dei deputati ed il Senato della Repubblica hanno approvato;
IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA
PROMULGA
la seguente legge:
Art. 1 Durata della locazione
1. La durata della locazione avente per oggetto immobili urbani per uso abitazione non puo' essere inferiore a quattro anni. Se le parti hanno determinato una durata inferiore o hanno convenuto una locazione senza determinazione di tempo la durata si intende convenuta per quattro anni.
2. Il disposto del comma precedente non si applica quando si tratti di locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria.25
Art. 2 Disciplina della sublocazione
1. Il conduttore non puo' sublocare totalmente l'immobile, ne' puo' cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore.
2. Salvo patto contrario il conduttore ha la facolta' di sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.
Art. 3 Rinnovazione tacita
1. Il contratto si rinnova per un periodo di quattro anni se nessuna delle parti comunica all'altra, almeno sei mesi prima della scadenza, con lettera raccomandata, che non intende rinnovarlo.
2. La stessa disciplina si applica ad ogni altra successiva scadenza.25
Art. 4 Recesso del conduttore
1. E' in facolta' delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
2. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, puo' recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Art. 5 Inadempimento del conduttore
1. Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilita' del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.
Art. 6 Successione nel contratto
1. In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi.14
2. In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo.
3. In caso di separazione consensuale o di nullita' matrimoniale al conduttore succede l'altro coniuge se tra i due si sia cosi' convenuto.14
Art. 7 Clausola di scioglimento in caso di alienazione
1. E' nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata.
Art. 8 Spese di registrazione
1. Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.
Art. 9 Oneri accessori
1. Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonche' alla fornitura di altri servizi comuni.
2. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
3. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
4. Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'articolo 12 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.
5. La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attivita' imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi.
Art. 10 Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini
1. Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalita' di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.
2. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
3. La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio.
4. In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori.
5. Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini.
Art. 11 Deposito cauzionale
1. Il deposito cauzionale non puo' essere superiore a tre mensilita' del canone. Esso e' produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
Art. 12 Equo canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione
1. Il canone di locazione e sublocazione degli immobili adibiti ad uso di abitazione non puo' superare il 3,85 per cento del valore locativo dell'immobile locato.
2. Il valore locativo e' costituito dal prodotto della superficie convenzionale dell'immobile per il costo unitario di produzione del medesimo.
3. Il costo unitario di produzione e' pari al costo base moltiplicato per i coefficienti correttivi indicati nell'articolo 15.
4. Gli elementi che concorrono alla determinazione del canone di affitto, accertati dalle parti, vanno indicati nel contratto di locazione.
5. Se l'immobile locato e' completamente arredato con mobili forniti dal locatore e idonei, per consistenza e qualita', all'uso convenuto, il canone determinato ai sensi dei commi precedenti puo' essere maggiorato fino ad un massimo del 30 per cento.
6. COMMA SOPPRESSO DAL D.L. 13 SETTEMBRE 1991, N. 299, CONVERTITO, CON MODIFICAZIONI, DALLA L. 18 NOVEMBRE 1991, N. 363.25
Art. 13 Superficie convenzionale
1. La superficie convenzionale e' data dalla somma dei seguenti elementi:
a) l'intera superficie dell'unita' immobiliare;
b) il 50 per cento della superficie delle autorimesse singole;10
c) il 20 per cento della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune;10
d) il 25 per cento della superficie di balconi, terrazze, cantine ed altri accessori simili;
e) il 15 per cento della superficie scoperta di pertinenza dell'immobile in godimento esclusivo del conduttore;
f) il 10 per cento della superficie condominiale a verde nella misura corrispondente alla quota millesimale dell'unita' immobiliare.
2. E' detratto il 30 per cento dalla superficie dei vani con altezza utile inferiore a metri 1,70.
3. Le superfici di cui alle lettere a), b) e d) si misurano al netto dei muri perimetrali e di quelli interni.
4. L'elemento di cui alla lettera e) entra nel computo della superficie convenzionale fino ad un massimo non eccedente la superficie di cui alla lettera a).
5. Alla superficie di cui alla lettera a) si applicano i seguenti coefficienti:
a) 1,00 per l'unita' immobiliare di superficie superiore a metri quadrati 70;
b) 1,10 per l'unita' immobiliare di superficie compresa fra metri quadrati 46 e metri quadrati 70;
c) 1,20 per l'unita' immobiliare inferiore a metri quadrati 46.
6. I coefficienti di cui alle lettere b) e c) del quinto comma non si applicano agli immobili il cui stato di conservazione e manutenzione e' scadente ai sensi dell'articolo 21.25
Art. 14 Costo base
1. Il costo base a metro quadrato per gli immobili, la cui costruzione e' stata ultimata entro il 31 dicembre 1975, e' fissato in:
a) L. 250.000 per gli immobili situati in Piemonte, Valle d'Aosta, Liguria, Lombardia, Trentino-Alto Adige, Veneto, Friuli-Venezia Giulia, Emilia-Romagna, Toscana, Umbria, Marche e Lazio;
b) L. 225.000 per gli immobili situati in Campania, Abruzzi, Molise, Puglia, Basilicata, Calabria, Sicilia e Sardegna.
2. La data di ultimazione dei lavori e' quella risultante dal certificato di abitabilita' o, in mancanza, dal certificato di ultimazione dei lavori presentato agli uffici delle imposte, oppure quella comunque accertata.25
Art. 15 Coefficienti correttivi del costo base
1. I coefficienti correttivi sono stabiliti in funzione del tipo, della classe demografica dei comuni, dell'ubicazione, del livello di piano, della vetusta' e dello stato di conservazione e manutenzione dell'immobile.25
Art. 16 Tipologia
1. In relazione alla tipologia si fa riferimento alla categoria catastale con i coefficienti risultanti dalla tabella seguente:
a) 2,00 per le abitazioni di tipo signorile (A/1);
b) 1,25 per le abitazioni di tipo civile (A/2);
c) 1,05 per le abitazioni di tipo economico (A/3);
d) 0,80 per le abitazioni di tipo popolare (A/4);
e) 0,50 per le abitazioni di tipo ultrapopolare (A/5);
f) 0,70 per le abitazioni di tipo rurale (A/6);
g) 1,40 per le abitazioni di tipo villini (A/7);
h) 0,80 per le abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (A/11).
2. Qualora gli immobili non risultino censiti in catasto, ed ai soli fini del comma precedente, la categoria catastale viene stabilita dall'ufficio tecnico erariale sulla base delle categorie catastali delle unita' immobiliari che siano ubicate nella stessa zona censuaria ed abbiano caratteristiche analoghe. A tale fine gli interessati devono presentare all'ufficio tecnico erariale competente per territorio apposita domanda corredata da una planimetria dell'immobile con una sommaria descrizione dell'edificio, delle rifiniture dell'unita' immobiliare locata nonche' degli impianti in essa installati. L'ufficio provvede entro novanta giorni dalla richiesta senza obbligo di sopralluogo.25
Art. 17 Classe demografica dei comuni
1. In relazione alla classe demografica si applicano i seguenti coefficienti:
a) 1,20 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 400.000 abitanti;
b) 1,10 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 250.000 abitanti;
c) 1,05 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 100.000 abitanti;
d) 0,95 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 50.000 abitanti;
e) 0,90 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 10.000 abitanti;
f) 0,80 per gli immobili siti in comuni con popolazione fino a 10.000 abitanti.
2. Il numero degli abitanti di un comune e' stabilito sulla base degli ultimi dati sulla popolazione residente pubblicati dall'ISTAT.25
Art. 18 Ubicazione
1. In relazione all'ubicazione i consigli comunali dei comuni con popolazione superiore a 20.000 abitanti provvedono a ripartire il territorio comunale in cinque zone alle quali si applicano i coefficienti della tabella seguente:
a) 0,85 per la zona agricola;
b) 1 per la zona edificata periferica;
c) 1,20 per la zona edificata compresa fra quella periferica e il centro storico;
d) 1,20 per le zone di pregio particolare site nella zona edificata periferica o nella zona agricola;
e) 1,30 per il centro storico.
2. I consigli comunali devono provvedere alla ripartizione del territorio comunale in zone entro tre mesi dall'entrata in vigore della presente legge.
3. Nei comuni con popolazione non superiore ai 20.000 abitanti si applicano le perimetrazioni previste nell'articolo 16 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, con i seguenti coefficienti:
a) 0,85 per la zona agricola;
b) 1 per il centro edificato;
c) 1,10 per il centro storico.
4. All'interno delle zone di cui alle lettere b), c) ed e) del primo comma ed alle lettere b) e c) del terzo comma i consigli comunali possono individuare edifici o comparti di edifici particolarmente degradati ai quali si applica il coefficiente 0,90, in sostituzione dei coefficienti suindicati.25
Art. 19 Livello di piano
1. In relazione al livello di piano, limitatamente alle unita' immobiliari situate in immobili costituiti da almeno tre piani fuori terra, si applicano i seguenti coefficienti:
a) 0,80 per, le abitazioni situate al piano seminterrato;
b) 0,90 per le abitazioni situate al piano terreno;
c) 1,00 per le abitazioni situate nei piani intermedi e all'ultimo piano;
d) 1,20 per le abitazioni situate al piano attico.
2. Per le abitazioni situate al quarto piano e superiori di immobili sprovvisti di ascensore, i coefficienti previsti alle lettere c) e d) del comma precedente sono rispettivamente ridotti a 0,95 e 1,10.25
Art. 20 Vetusta'
1. In relazione alla vetusta' si applica un coefficiente di degrado per ogni anno decorrente dal sesto anno successivo a quello di costruzione dell'immobile e stabilito nel modo seguente:
a) 1 per cento per i successivi quindici anni;
b) 0,50 per cento per gli ulteriori trenta anni.
2. Se si e' proceduto a lavori di integrale ristrutturazione o di completo restauro dell'unita' immobiliare, anno di costruzione e' quello della ultimazione di tali lavori comunque accertato.25
Art. 21 Stato di conservazione e manutenzione
1. In relazione allo stato di conservazione e manutenzione dell'immobile si applicano i seguenti coefficienti:
a) 1,00 se lo stato e' normale;
b) 0,80 se lo stato e' mediocre;
c) 0,60 se lo stato e' scadente.
2. Per la determinazione dello stato di conservazione e manutenzione si tiene conto dei seguenti elementi propri dell'unita' immobiliare:
1) pavimenti;
2) pareti e soffitti;
3) infissi;
4) impianto elettrico;
5) impianto idrico e servizi igienico-sanitari;
6) impianto di riscaldamento;
nonche' dei seguenti elementi comuni:1) accessi, scale e ascensore;
2) facciate, coperture e parti comuni in genere.
3. Lo stato dell'immobile si considera mediocre qualora siano in scadenti condizioni tre degli elementi di cui sopra, dei quali due devono essere propri dell'unita' immobiliare.
4. Lo stato dell'immobile si considera scadente qualora siano in scadenti condizioni almeno quattro degli elementi di cui sopra, dei quali tre devono essere propri dell'unita' immobiliare.
5. Lo stato dell'immobile si considera scadente in ogni caso se l'unita' immobiliare non dispone di impianto elettrico o dell'impianto idrico con acqua corrente nella cucina e nei servizi, ovvero se non dispone di servizi igienici privati o se essi sono comuni a piu' unita' immobiliari.
6. Il Ministro dei lavori pubblici, con suo decreto da emanarsi entro tre mesi dalla entrata in vigore della presente legge, indichera' analiticamente gli elementi di valutazione fissati nei commi precedenti.25