Sez. 2, Sentenza n. 323 del 02/02/1973 (Rv. 362242 - 01)

DIRITTI REALI - ENFITEUSI - IN GENERE - NOZIONE - PRESCRIZIONE DEL DOMINIO DIRETTO - INAMMISSIBILITA - USUCAPIONE DELLA PROPRIETA DA PARTE DELL'ENFITEUTA - INAMMISSIBILITA - LIMITI - OMESSO PAGAMENTO DEL CANONE - MUTAMENTO DEL TITOLO DEL POSSESSO - CONFIGURABILITA - ESCLUSIONE.*

Tanto sotto il vigore dell'abrogato codice civile del 1865 che sotto quello del codice civile vigente, l'enfiteusi si configura come un diritto reale di godimento a favore del concessionario o utilista sul fondo che rimane di proprieta del concedente, che si usa denominare titolare del dominio diretto. Pertanto, mentre e possibile (art 970 cod civ) la prescrizione per non uso del diritto del concessionario, il dominio diretto e imprescrittibile. La proprieta, naturalmente, puo essere acquistata da chiunque con il possesso ad usucapionem protratto per il termine di legge, ma l'enfiteuta, proprio perche il suo possesso corrisponde all'Esercizio di un diritto reale su cosa altrui, non puo - per il preciso disposto dell'art 1164 cod civ vigente e dell'art 2116 del cod civ abrogato - usucapire la proprieta se il titolo del suo possesso non e mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il diritto del proprietario: l'omesso pagamento del canone, per qualsiasi tempo protratto, non giova a mutare il titolo del possesso, neppure nel singolare caso che al pagamento sia stata attribuita dalle parti efficacia ricognitiva. (V 2904/62; 2100/60; 177/46).*

Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 970, Cod. Civ. art. 1164