Disposizioni per l'attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie

1. Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dall'undicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131 del codice, il giudice di pace provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente.³⁴⁵⁵⁵⁸ .

2. Contro il provvedimento del giudice di pace puo' essere proposto reclamo in tribunale entro dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.³⁴⁵⁵⁵⁸

1. Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio puo' richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art. 80 del codice di procedura civile.

2. Il curatore speciale deve senza indugio convocare l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.

1. L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, puo' essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne e' fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

2. In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria puo' essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.

3. L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalita' di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terra' la riunione e dell'ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare e' annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perche' non ritualmente convocati.

4. L'assemblea in seconda convocazione non puo' tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

5. L'amministratore ha facolta' di fissare piu' riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi.

6. Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all'assemblea puo' avvenire in modalita' di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, e' trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalita' previste per la convocazione.

1. Ogni condomino puo' intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono piu' di venti, il delegato non puo' rappresentare piu' di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

2. Qualora un'unita' immobiliare appartenga in proprieta' indivisa a piu' persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che e' designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.

3. Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente piu' di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a piu' condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante puo' chiedere che l'autorita' giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorita' giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti gia' nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorita' giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

4. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea.

5. All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

6. L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

7. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario.

8. Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.

1. Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unita' immobiliare e' espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

2. Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unita' immobiliare.

1. I valori proporzionali delle singole unita' immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimita'. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1. 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2. 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unita' immobiliari, e' alterato per piu' di un quinto il valore proporzionale dell'unita' immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo e' sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

2. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, puo' essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi e' tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo puo' essere revocato ed e' tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

3. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

1. Per le infrazioni al regolamento di condominio puo' essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma e' devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie L'irrogazione della sanzione e' deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice.

1. Il registro indicato dal quarto comma dell'art. 1129 e dal terzo comma dell'art. 1138 del codice e' tenuto presso l'associazione professionale dei proprietari di fabbricati.

1. Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:

1. a) che hanno il godimento dei diritti civili;

2. b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

3. c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

4. d) che non sono interdetti o inabilitati;

5. e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;

6. f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

7. g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attivita' di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

2. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

3. Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche societa' di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la societa' presta i servizi.

4. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino puo' convocare senza formalita' l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

5. A quanti hanno svolto attivita' di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, e' consentito lo svolgimento dell'attivita' di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica.

1. Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del codice, l'amministratore e' tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.