Sez. 3, Sentenza n. 23749 del 17/09/2008 (Rv. 604680 - 01)
LOCAZIONE - DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI URBANI (LEGGE 27 LUGLIO 1978 N. 392, COSIDDETTA SULL'EQUO CANONE) - IMMOBILI ADIBITI AD USO DIVERSO DA QUELLO DI ABITAZIONE - PRELAZIONE (DIRITTO DI) - TRASFERIMENTO A TITOLO ONEROSO - IN GENERE | Diritto di prelazione e diritto di riscatto di cui agli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978 - Vendita in blocco - Esclusione - Vendita cumulativa - Sussistenza - Distinzione tra vendita in blocco e vendita cumulativa - Accertamento in concreto della ricorrenza e dell'uno o dell'altro tipo di vendita - Necessità - Valutazione del giudice del merito - Criteri.
LOCAZIONE - DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI URBANI (LEGGE 27 LUGLIO 1978 N. 392, COSIDDETTA SULL'EQUO CANONE) - IMMOBILI ADIBITI AD USO DIVERSO DA QUELLO DI ABITAZIONE - PRELAZIONE (DIRITTO DI) - TRASFERIMENTO A TITOLO ONEROSO - IN GENERE
In tema di locazione di immobili urbani e di diritto di prelazione del conduttore di immobili non adibiti ad uso abitativo, perché si abbia vendita in blocco, con esclusione, pertanto, del diritto di prelazione del conduttore, la vendita non deve necessariamente riguardare un intero edificio (da cielo a terra) nel quale è compreso quello locato, ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un "unicum" e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) allo stesso acquirente, ma come un complesso unitario, costituente un "quid" diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari. A tale riguardo l'indagine del giudice del merito non deve essere condotta solo sulla base della situazione oggettiva, di fatto, esistente al momento della vendita (o della "denuntiatio"), non potendo il giudice del merito prescindere da quello che é il tenore del contratto di vendita (o del preliminare) nonché - in considerazione delle circostanze del caso concreto - di eventuali altri contratti che, pur se intervenuti tra soggetti parzialmente diversi, possano dirsi collegati al primo, e sulla base di questi il giudice deve apprezzare se le parti hanno o meno considerato la vendita dei vari cespiti come la vendita di un complesso unitario non frazionabile. A tal fine deve essere adeguatamente apprezzata, altresì, sia la circostanza che l'alienante potrebbe riuscire ad ottenere, vendendo tutti i beni di cui è proprietario nello stesso complesso, un maggior corrispettivo, sia l'intenzione dell'acquirente (o del promittente acquirente) di utilizzare tutti i beni acquistati per una utilizzazione che ne imponga l'accorpamento. È salva, comunque, la facoltà per il conduttore di dedurre e dimostrare, con ogni mezzo, la natura fittizia dell'operazione.
Riferimenti normativi: Legge 27/07/1978 num. 392 art. 38 CORTE COST., Legge 27/07/1978 num. 392 art. 39 CORTE COST.
Fonte: Corte di cassazione, Ufficio del Massimario e del Ruolo (CED)