Disposizioni per le locazioni e sublocazioni di immobili urbani
Testo in vigore al
Art. 6
1. Se l'immobile locato ad uso di abitazione e soggetto al vincolo della proroga sia, per numero di vani abitabili, eccedente le necessita' del conduttore e del subconduttore, il locatore puo' rientrare in possesso della parte eccedente, procedendo a sue spese alla divisione, purche' in quella che resta al conduttore e al subconduttore, esistano, o vengano creati, accesso e accessori autonomi.
2. Si ritiene che l'alloggio sia eccedente le necessita' del conduttore e del subconduttore quando si compone di un numero di vani superiore al numero delle persone componenti le loro famiglie aumentato di due unita', oltre l'ingresso, gli accessori ed i vani destinati ad usi professionali. I vani di superficie superiore a trentaquattro metri quadrati si calcolano per due.
3. La stessa facolta' spetta al proprietario di immobile adibito ad uso diverso dall'abitazione quando egli ha giustificata esigenza, verificatasi successivamente alla costituzione del rapporto locatizio, di disporne parzialmente per abitazione propria o dei propri figli o per esercitare in esso la propria attivita' artigiana o professionale, sempreche' ne sia riservata al conduttore una parte sufficiente per l'esercizio dell'attivita' a cui l'immobile era destinato.
4. Le facolta' suddette spettano anche agli enti pubblici o comunque con finalita' pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperativistiche, assistenziali o di culto, che abbiano giustificata esigenza, verificatasi successivamente alla costituzione del rapporto locatizio, di disporre parzialmente dell'immobile per abitazione del loro personale o per l'esercizio delle loro funzioni.
5. Nei casi previsti dai commi precedenti, il contratto di locazione resta in vigore limitatamente alla parte riservata al conduttore e il canone viene proporzionalmente ridotto.
6. Negli stessi casi il locatore deve dare al conduttore avviso almeno quattro mesi prima della data in cui intenda conseguire la disponibilita' della parte dell'immobile richiesta.
Art. 7
1. La domanda giudiziaria per far cessare la proroga nel caso previsto dal n. 1) del precedente articolo 4 non e' proponibile da chi ha acquistato l'immobile per atto tra vivi, finche' non siano decorsi almeno tre anni dalla data dell'acquisto.
2. Il termine e' ridotto a sei mesi se il locatore alla data della presente legge trae il suo reddito oltreche' dall'immobile locato esclusivamente da pensione inferiore a L. 2 milioni annue, o se nei suoi confronti e' in corso un provvedimento di sfratto, non dovuto a morosita', non suscettibile di sospensione. Il termine e' altresi' ridotto a sei mesi se la urgente e improrogabile necessita' riguarda sinistrati, profughi e cittadini emigrati in paesi stranieri in qualita' di lavoratori e residenti stabilmente in Italia, per avervi fatto ritorno successivamente al 1 gennaio 1975. Il locatore dovra' dichiarare al magistrato, se egli o il coniuge o le persone la cui necessita' egli abbia dedotto, siano proprietari o dispongano di altri alloggi: e dovra' in tal caso dimostrare che la necessita' non puo' essere convenientemente soddisfatta altrimenti.
3. Quando l'immobile sia stato donato a causa di matrimonio o costituzione di dote o in patrimonio familiare dai genitori del locatore ed il matrimonio sia stato celebrato, il termine si computa dal giorno in cui il dante causa ha acquistato il diritto sull'immobile.
Art. 8
1. Il provvedimento che dispone il rilascio dell'immobile in conseguenza dell'esercizio, da parte del locatore, della facolta' preveduta dall'art. 4, primo comma, numeri 1) e 2), e dall'art. 6, terzo e quarto comma, perde la sua efficacia se l'immobile stesso e' dato in locazione ad altro conduttore o comunque il locatore non lo adibisce all'uso in relazione al quale aveva agito.
2. Il conduttore, nei casi previsti dal comma, precedente, ha diritto, nei confronti del locatore e dei suoi aventi causa, al ripristino del contratto di locazione, anche se nel possesso dell'immobile locato sia stata immessa altra persona la quale conoscesse la situazione precedente, ed ha diritto, in ogni caso, al risarcimento dei danni. Il risarcimento dei danni di cui al precedente comma non puo' essere inferiore a dodici mensilita' del canone dovuto dal conduttore.
3. A norma di quanto previsto dal precedente primo comma, si ritiene che il locatore abbia adibito l'immobile all'uso in relazione al quale aveva agito, quando lo destini ad abitazione effettiva ovvero dia inizio in esso all'esercizio effettivo dell'attivita' di professionista, di artigiano, di commerciante o comunque lo destini effettivamente agli altri usi indicati nei precedenti articoli 4, primo comma, numeri 1) e 2), e 6, entro il termine di sei mesi dal giorno in cui ha riacquistato la disponibilita' dell'immobile stesso, salvo comprovate ragioni di forza maggiore.
Art. 9
1. Il locatore, nei confronti del quale, con sentenza passata in giudicato, sia pronunciata l'inefficacia del provvedimento di rilascio prevista dall'articolo precedente, e' punito con la reclusione da tre mesi ad un anno o con la multa da lire cinquantamila a lire cinquecentomila se egli abbia ottenuto il provvedimento di rilascio valendosi di dichiarazioni mendaci o di documenti attestanti fatti non veri o con altri artifizi o raggiri, relativamente alla necessita' ed alla giustificata esigenza indicate nell'art. 4, n. 1), e nell'art. 6, terzo comma.
Art. 10
1. Il locatore puo' far cessare la proroga, dandone avviso al conduttore almeno quattro mesi prima della data in cui intende conseguire la disponibilita' dell'immobile, anche nei seguenti casi:
1) quando l'immobile locato sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba di urgenza essere assicurata la stabilita', e la permanenza del conduttore impedisca di compiere gli indispensabili lavori.
L'accertamento delle condizioni tecniche sopra indicate e della necessita' dello sgombero dell'immobile locato per eseguire i lavori e' demandata al Genio civile, sentite le parti;62) quando il proprietario intenda demolire o trasformare notevolmente l'immobile locato per eseguire nuove costruzioni di numero almeno doppio di vani, o, trattandosi di appartamento sito all'ultimo piano, quando intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge, e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'appartamento stesso. L'accertamento di tale indispensabilita' e' demandato al Genio civile che, sentite le parti, potra' anche valutare la possibilita' di uno sgombero temporaneo, parziale e graduale, senza allontanamento dell'inquilino;6
3) quando l'immobile locato sia di interesse artistico e storico, ai sensi della legge 1 giugno 1939, n. 1089, nel caso in cui la competente Sovraintendenza riconosca necessario ed urgente che si proceda a riparazioni o restauri, la cui esecuzione sia resa impossibile dallo stato di occupazione dell'immobile;
4) quando, trattandosi di aree fabbricabili, sulle quali insistono baracche o altre costruzioni senza carattere stabile, sia dimostrato che il proprietario intende disporne al fine di costruirvi e sia stato provveduto a cura dello stesso proprietario o della pubblica amministrazione a fornire altro alloggio ai ricoverati con un canone di affitto per essi sopportabile.
2. Nei casi previsti nei numeri 2 e 3 il locatore e' tenuto a corrispondere al conduttore un indennizzo pari a diciotto mensilita' dell'ultimo canone di locazione detratte, in ogni caso, le mensilita' relative all'eventuale periodo di occupazione dell'immobile successivo alla convalida dello sfratto.
3. Nei confronti di colui che, conseguita la disponibilita' dell'immobile, non provveda ai lavori che ha dichiarato di voler eseguire, iniziandoli entro il termine di quattro mesi, si applicano le disposizioni dell'art. 8.
4. COMMA ABROGATO DALLA L. 18 DICEMBRE 1962, N. 1716.
Art. 11
1. Sono esenti dalle proroghe e vincoli previsti dalle leggi sui contratti agrari i terreni, anche se parte di maggiori appezzamenti, sui quali il proprietario intenda costruire edifici di abitazione, limitatamente ad una area pari al doppio di quella che dovra' occupare il fabbricato.10
2. Il proprietario che, conseguita la disponibilita' dell'immobile, non provveda ai lavori che ha dichiarato di voler eseguire, iniziandoli entro il termine di quattro mesi dal rilascio, decade dal beneficio della esenzione previsto nel comma precedente ed incorre nella sanzioni previste nell'art. 8.
Capo II. Norme sulla misura dei canoni
Art. 12
1. A decorrere dal primo giorno del mese successivo a quello di entrata in vigore della presente legge, i canoni delle locazioni e sublocazioni di immobili adibiti ad uso di abitazione o all'esercizio di attivita' artigiane e professionali, prorogate in virtu' della presente legge, sono aumentati nella misura del 50 per cento, computata sull'ammontare del canone corrisposto prima dell'entrata in vigore della presente legge. E' escluso il conguaglio previsto dall'art. 5 della legge 30 dicembre 1948, n. 1471.
2. La misura dell'aumento, in considerazione del valore dell'immobile, che si trovi in buone condizioni di manutenzione, puo' essere elevata al 100 per cento quando si tratta di appartamento con caratteristiche di lusso quali sono determinate dal decreto ministeriale 7 gennaio 1950, emanato in relazione alla legge per l'incremento delle costruzioni edilizie; e puo' essere elevato al 200 per cento quando si tratta di immobile indicato ai numeri 1) e 2) del citato decreto.
3. La misura dell'aumento, stabilita dai commi precedenti, e' ridotta al 20 per cento nei casi previsti nel 2° e 3° alinea dell'art. 2 della legge 30 dicembre 1948, n. 1471, e nel caso che il conduttore versi in disagiate condizioni economiche, specialmente se tragga i mezzi di vita soltanto dal proprio lavoro o da trattamento di pensione o di quiescenza ovvero se abbia notevole carico di famiglia.3
4. Nessun aumento e' dovuto quando si tratta di abitazioni di infimo
ordine, specialmente se seminterrate, di un solo vano senza accessori, baracche e simili.
5. A decorrere dal 1 gennaio 1951, sara' apportato un ulteriore aumento nella stessa misura disposta nei commi precedenti computato sempre sull'ammontare del canone corrisposto prima dell'entrata in vigore della presente legge.
6. La misura degli aumenti e' ridotta al 10 per cento quando si tratta di immobili locati per la prima volta posteriormente al 18 giugno 1945.
Art. 13
1. A decorrere dal primo giorno del mese successivo a quello di entrata in vigore della presente legge i canoni delle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione e non destinati all'esercizio di attivita' artigiane e professionali, prorogate in virtu' della presente legge, sono aumentati nella misura del 100 per cento, computata sull'ammontare del canone corrisposto prima della entrata in vigore della presente legge. E' escluso il conguaglio previsto dall'art. 5 della legge 30 dicembre 1948, n. 1471.
2. La misura dell'aumento e' ridotta al 50 per cento quando si tratta di locali occupati da cooperative o da qualsiasi altra organizzazione mutualistica e assistenziale.
3. La misura dell'aumento e' ridotta al 25 per cento quando si tratta di immobili locati per la prima volta posteriormente al 18 giugno 1945.
4. A decorrere dal 1 gennaio 1951 sara' apportato un ulteriore aumento nella stessa misura disposta nei commi precedenti, computata sempre sull'ammontare del canone corrisposto prima dell'entrata in vigore della presente legge.
5. Per effetto delle maggiorazioni disposte nei commi precedenti l'ammontare complessivo del canone non potra' essere superiore nel 1950 a 25 volte e nel 1951 a 30 volte il canone corrisposto anteriormente all'entrata in vigore del decreto legislativo 12 ottobre 1945, n. 669, a meno che non siano stati apportati dal proprietario miglioramenti di notevole importanza al locale in rapporto all'uso cui e' destinato.
Art. 14
1. Qualora l'immobile sia costituito di piu' locali adibiti ad usi che comportano misure diverse di aumento, sono determinate separatamente le quote del canone relative alle parti dell'immobile rispettivamente destinate ad usi diversi.
Art. 15
1. Gli aumenti stabiliti dalla presente legge sono computati previa eliminazione degli aumenti che fossero stati praticati in violazione delle norme sul blocco dei fitti, anche se l'attuale conduttore sia succeduto ad altri nel godimento dell'immobile, e il conduttore ha il diritto di ritenere sui canoni dovuti il maggior importo gia' versato.
2. Qualora le parti convengano di prorogare la durata delle locazioni al di la' del termine della proroga legale di cui all'art. 1, il canone puo' essere liberamente determinato per il periodo successivo alla convenzione, purche' sia stata concordata una durata almeno quadriennale del contratto.
Art. 16
1. Gli aumenti stabiliti dagli articoli precedenti debbono essere richiesti mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
2. Trascorsi trenta giorni dal ricevimento della richiesta senza che sia pervenuta al locatore alcuna risposta, la richiesta di aumento si intende accettata. Il pagamento di una rata del canone di locazione nella misura corrispondente a quella richiesta dal locatore equivale ad accettazione.
3. In caso di controversia fra le parti sul diritto alla applicazione degli articoli 12 e 13 decide il pretore con le modalita' indicate nell'art. 30.
4. Sino a quando non intervenga la decisione, il conduttore e' tenuto a pagare al locatore l'aumento nella misura che egli riconosca dovuta, salvo eventuali conguagli.
Art. 17
1. Alle pigioni dovute per locazione prorogata di immobili adibiti ad uso di abitazione che il conduttore abbia sublocato in virtu' del contratto o del decreto-legge 25 gennaio 1943, n. 162, sul canone risultante dall'applicazione della presente legge sono dovuti aumenti supplementari nella seguente misura:
1) del 75 per cento, se la sublocazione non sia in deroga ai patti contrattuali;
2) del 150 per cento, se la sublocazione sia praticata in forza del decreto-legge 25 gennaio 1943, n. 162, o abitualmente a giornata, non in deroga ai patti contrattuali;
3) del 200 per cento, se la sublocazione sia praticata abitualmente a giornata in deroga ai patti contrattuali e il
proprietario non si sia avvalso della facolta' indicata nell'art. 23.
2. Nelle localita' nelle quali, per ragioni climatiche, di cura, di
soggiorno e turismo e' esercitata abitualmente la sublocazione stagionale, l'aumento supplementare e' computato sul canone dovuto al locatore per un intero anno, sempreche' la sublocazione abbia la durata complessiva di almeno trenta giorni nel periodo stagionale.
3. L'aumento supplementare puo' essere ridotto al 20 per cento, qualora si tratti di sublocazione parziale e non sia fatta a fine di speculazione.
4. L'aumento supplementare puo', invece, essere nella misura del 30 per cento del canone pagato al conduttore dal suo subconduttore, nel caso in cui il locatore dimostri l'entita' di tale canone e chieda che l'aumento supplementare sia applicato con riguardo ad esso.
5. Gli aumenti supplementari dovuti in base al presente articolo sostituiscono gli aumenti dovuti in caso di sublocazione in forza di disposizioni precedenti.
6. L'aumento supplementare non e' dovuto se l'immobile e' stato locato per la prima volta dopo l'8 settembre 1943, salvo il caso di sublocazione in deroga ai patti contrattuali.
7. L'aumento supplementare non e' piu' dovuto dal giorno in cui il conduttore da' notizia al locatore dell'avvenuta cessazione della sublocazione.
8. Gli aumenti supplementari debbono essere richiesti mediante raccomandata con avviso di ricevimento e decorrono dal primo giorno del mese successivo a quello in cui la richiesta e' effettuata.
9. Nel caso che il conduttore abbia omessa la comunicazione prevista dall'art. 20, il locatore ha diritto di richiedere gli aumenti supplementari dall'inizio della locazione.
10. Nel caso di controversia sull'applicabilita' degli aumenti previsti dal presente articolo decide il pretore con le modalita' indicate nell'art. 30.
11. Sino alla decisione, il conduttore e' tenuto a pagare al locatore l'aumento supplementare nella misura che egli riconosca dovuta, salvo eventuali conguagli, sempreche' non sia in contestazione l'esistenza del rapporto di sublocazione.
Art. 18
1. Quando si eseguano sull'immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o comunque per evitare maggiori danni che ne compromettano la efficienza in relazione all'uso a cui e' adibito, il locatore puo' chiedere al conduttore un aumento supplementare sul canone risultante dall'applicazione della presente legge e tale da assicurargli l'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotti le indennita' per risarcimento dei danni di guerra ed i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per la riparazione dell'immobile.
2. L'aumento decorre dalla data in cui sono state ultimate le opere, se la richiesta e' fatta entro trenta giorni dalla data stessa; in caso diverso decorre dal mese successivo al ricevimento della richiesta.
3. Le disposizioni dei precedenti commi sono applicabili anche quando il locatore venga assoggettato a contributi di miglioria per trasformazioni urbane nella zona in cui e' situato l'immobile.
4. Le controversie derivanti dall'applicazione del presente articolo sono decise dal pretore con le modalita' indicate nell'art. 30.
Art. 19
1. Il locatore, fermo l'obbligo di tenere o rimettere in efficienza i servizi della cosa locata funzionanti all'inizio della locazione, che non siano stati distrutti o gravemente danneggiati per eventi bellici, ha diritto di rivalersi sui conduttori degli oneri a lui derivanti per il servizio di pulizia e di portierato, per il funzionamento e ordinaria manutenzione dell'ascensore, per la fornitura dell'acqua e della luce e per lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, deduzione fatta del 20 per cento.
2. Tale rivalsa per quanto concerne l'ascensore e' fatta in proporzione dell'uso che ciascun inquilino puo' farne, negli altri casi in proporzione del canone locatizio, ferme le diverse disposizioni che regolino il condominio.
3. Il locatore deve comunicare ai conduttori le distinte delle spese per cui chiede la rivalsa.
Capo III. Norme particolari sulle sublocazioni
Art. 20
1. Il conduttore, che si vale della facolta' di sublocare l'immobile locato in conformita' o in deroga ai patti contrattuali, deve darne comunicazione al locatore con lettera raccomandata con avviso di ricevimento non oltre il decimo giorno dalla conclusione della sublocazione, indicando la persona del subconduttore, la durata del contratto e il numero dei locali utili sublocati.
2. Il subconduttore ha facolta' di sostituirsi al conduttore nella comunicazione stabilita nel comma precedente.
3. Nei casi sopra indicati, il locatore che abbia avuto regolare comunicazione della sublocazione, allorche' agisce per il rilascio dell'immobile locato ai sensi degli articoli 3 e seguenti, deve portare a conoscenza del subconduttore l'esistenza del giudizio mediante notificazione di copia dell'atto di citazione.
Art. 21
1. Si presume l'esistenza della sublocazione quando l'immobile risulta occupato da persone che non sono al servizio del conduttore o che non sono a questo legate da vincoli di parentela o di affinita' entro il quarto grado, salvo che si tratti di ospiti con carattere transitorio.
2. La presunzione stabilita nel comma precedente non si applica nei confronti delle persone che si sono trasferite nell'immobile assieme al conduttore.
Art. 22
1. Non si presume l'esistenza della sublocazione nel caso in cui l'immobile sia adibito ad uso di piu' professionisti, anche indipendenti, dei quali uno solo figura quale conduttore.
2. In caso di morte di colui che figura quale conduttore la proroga stabilita dall'art. 1 avra', luogo nei confronti dei professionisti superstiti.
Art. 23
1. Oltre che nei casi previsti dal Codice civile, il locatore ha diritto di chiedere la risoluzione del contratto:
1) se il conduttore o il subconduttore ha omesso di fare la comunicazione prescritta dall'art. 20, nonostante diffida del locatore e decorsi quindici giorni da questa;
2) se il conduttore ha fatto una comunicazione non corrispondente al vero e non e' intervenuta veridica comunicazione del subconduttore entro il termine utile concesso al conduttore ai sensi del n. 1) di questo articolo;
3) se il conduttore pratica abitualmente la sublocazione a giornate, in deroga ai patti contrattuali.
Art. 24
Art. 25
1. Per gli immobili tenuti in locazione anteriormente al 1 marzo 1947 continua ad avere applicazione la norma dell'art. 16 del decreto legislativo 12 ottobre 1945, n. 669, ai fini della determinazione dei limiti dei canoni di sublocazione, anche se si tratti di sublocazione stipulata posteriormente a quella data.
2. I limiti si computano sui canoni risultanti dall'applicazione della presente legge.
Art. 26
1. Le disposizioni dei capi II e III si applicano anche ai corrispettivi per la locazione e sublocazione di camere mobiliate da parte di affittacamere e per la locazione e sublocazione di camere con pensione familiare. In tali casi il prezzo dei servizi accessori ed eventualmente della pensione deve essere stabilito separatamente da quello delle camere.
2. I corrispettivi dovuti per la prestazione di servizi accessori sono stabiliti, per ciascuna delle categorie nelle quali gli affittacamere sono classificati a norma della legge 16 giugno 1939, n. 1111 e successive modificazioni, con decreto del prefetto, sentito il Comitato provinciale dei prezzi.