Tutela giuridica dell'avviamento commerciale

1. Le disposizioni della presente legge si applicano ai contratti di locazione di immobili adibiti all'esercizio di un'attivita' commerciale od artigiana, che abbia rapporti diretti col pubblico degli utenti o dei consumatori.

1. Il locatore che intenda locare l'immobile a terzi deve comunicare le offerte ricevute al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza contrattuale o consuetudinaria.

2. Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato al locatore che non intende rinnovare la locazione, oppure abbia dato disdetta.

3. Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro quindici giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al primo comma, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore. Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro sei mesi, ovvero nel caso in cui il locatore, avendo ottenuto il rilascio dell'immobile per adibirlo ad uso proprio, lo lochi a terzi entro sei mesi dalla data del rilascio.

1. Il conduttore perde il diritto alla prelazione prevista nell'articolo 2, se ricorrono gravi motivi dipendenti da suo fatto.

1. In ogni caso di cessazione del rapporto di locazione, relativo agli immobili indicati nell'articolo 1, diverso dalla risoluzione per inadempienza del conduttore e fuori della ipotesi di effettivo esercizio del diritto di prelazione previsto al terzo comma dell'articolo 2, il conduttore uscente ha diritto di essere compensato dal locatore per la perdita dell'avviamento che l'azienda subisca in conseguenza di tale cessazione nella misura dell'utilita' che ne puo' derivare al locatore, e comunque nel limite massimo di trenta mensilita' del canone di affitto che l'immobile puo' rendere secondo i prezzi correnti di mercato per i locali aventi le stesse caratteristiche.

2. Il compenso non e' dovuto se il contratto non e' stato rinnovato per volonta' del conduttore.

3. Il conduttore puo' rinunciare al predetto compenso optando, nelle forme e nel termine di cui al terzo comma dell'articolo 2, per la proroga biennale del contratto di locazione ad un canone da concordarsi tra le parti.

1. Il conduttore puo' sbloccare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purche' venga insieme ceduta o locata l'azienda; ma deve darne comunicazione al locatore, il quale puo' opporsi per gravi motivi, da notificarsi al conduttore entro quindici giorni dal ricevimento della comunicazione.

2. Il conduttore cedente rimane obbligato in solido con il cessionario dell'azienda, per il pagamento del fitto e per l'osservanza di tutte le condizioni del contratto.

1. In caso di espropriazione per pubblica utilita', il conduttore puo' avvalersi delle norme di cui agli articoli 27 e 54 della legge 25 giugno 1865, n. 2359, per fare valere il diritto al compenso spettantegli in virtu' del precedente articolo 4.

2. Sull'indennita' di esproprio il diritto del conduttore al compenso di cui all'articolo 4 viene soddisfatto nei limiti e secondo i criteri stabiliti dallo stesso articolo.

3. Nel corso del giudizio di cui al comma precedente l'autorita' giudiziaria puo' disporre a favore del locatore espropriato, con ordinanza costituente titolo esecutivo, il pagamento di un acconto sull'indennita' di espropriazione.

1. Sono nulle e come non apposte al contratto di locazione le clausole con le quali il conduttore rinunci anticipatamente ai diritti derivanti dalla presente legge.

2. E' tuttavia consentita la rinuncia anticipata al compenso di cui all'articolo 4, nel caso di rinnovazione espressa del contratto, quando la durata della locazione precedente non sia stata inferiore agli anni nove.

1. I diritti di cui alle disposizioni della presente legge si prescrivono in tre anni.

1. Per le cause relative all'applicazione della presente legge e' competente il giudice del luogo dove e' posto l'immobile oggetto della locazione.

1. Le disposizioni della presente legge si applicano anche alle locazioni relative agli immobili di cui allo articolo 1 che siano di proprieta' dello Stato o di altri enti pubblici.

1. Il compenso corrisposto al conduttore a norma dell'articolo 4 e' assoggettato nel suo intero ammontare ad imposta di ricchezza mobile e connessi tributi locali. Si applicano le disposizioni degli articoli 128, lettera a), e 273 del testo unico 29 gennaio 1958, n. 645.

2. Il compenso e' detraibile per un triennio agli effetti dell'imposta sui fabbricati attinente all'unita' immobiliare e delle relative sovrimposte nella misura di un terzo per ciascun anno, sempreche', tenuto conto del reddito corrispondente ai canoni di affitto in base al quale il compenso e' corrisposto, ne conseguano le condizioni previste dal secondo comma dell'articolo 2 della legge 23 febbraio 1960, n. 131.