Sez. 2, Sentenza n. 3770 del 20/11/1968 (Rv. 337151 - 01)

DIRITTI REALI - SERVITU PREDIALI - COSTITUZIONE (ACQUISTI) - SERVITU VOLONTARIE - IN GENERE - SU AREE CONTIGUE - IMMEDIATEZZA - ATTUALITA DELL'UTILITAS - NECESSITA - FATTISPECIE.*

Per poter stabilire se le pattuizioni che impongono l'osservanza di determinati limiti e modalita nelle costruzioni su aree contigue diano immediatamente luogo alla Costituzione di servitu sulle aree stesse, ovvero siano dirette a creare future servitu a favore o a carico di edifici da costruire, occorre avere riguardo all'attualita o meno dell'utilitas e del correlativo peso nei quali la servitu si concreta per i due fondi, rispettivamente dominante e servente. La convenzione con la quale i contraenti, dopo aver ammesso la possibilita di escludere l'utilizzazione edilizia dei loro contigui sino alla comune linea di confine, hanno sottratto alla facolta stessa un'area di determinate dimensioni che, nell'eventualita di una successiva edificazione sui rispettivi terreni, avrebbe dovuto assumere i caratteri e le funzioni di cortile, integra limitazioni delle facolta di utilizzazione relativa alla proprieta del suolo, che si imprime immediatamente su di esso con carattere di cosi diretta inerenza da costituirne un elemento di qualificazione, risultando irrilevante lo scopo per il quale la limitazione stessa e stata reciprocamente imposta. Tale convenzione, qualora debitamente trascritta, rende opponibile la servitu allo avente causa (acquirente del terreno) di una delle parti, ancorche al momento dell'acquisto i costruendi edifici non abbiano avuto ancora materiale esistenza.*

Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1058