Sez. 2, Sentenza n. 4251 del 13/12/1974 (Rv. 372916 - 01)

DIRITTI REALI - SERVITU - PREDIALI - REQUISITI - UTILITA - VANTAGGIO FUTURO - VENDITA DI LOTTI DI AREE FABBRICABILI CON CONTESTUALE IMPOSIZIONE DI LIMITI PER LE FUTURE COSTRUZIONI - SERVITU A VANTAGGIO ED A CARICO DEI FONDI ESISTENTI O SERVITU A FAVORE ED A CARICO DEGLI EDIFICI DA COSTRUIRE - RISPETTIVA CONFIGURABILITA - DETERMINAZIONE - CRITERI.*

Al fine di accertare se nella vendita di lotti di aree fabbricabili, i contraenti abbiano inteso costituire una servitu prediale a vantaggio o a carico dei fondi esistenti ovvero di costruendi edifici, e necessario far ricorso al criterio dell'attualita, o meno, dell'utilitas in cui si concreta il contenuto della servitu. Se, infatti, l'utilitas presuppone la costruzione degli edifici, nel senso che, in loro Mancanza, il contenuto del rapporto risulterebbe privo dell'inerenza oggettiva necessaria a dar vita concreta alla servitu, si verte nell'ipotesi prevista dal secondo comma dell'art 1029 cod civ e, pertanto, il patto costitutivo della servitu ha effetti soltanto obbligatori, la servitu sorge soltanto dopo la costruzione e non si trasferisce col puro e semplice trasferimento del suolo ancora inedificato. Se, invece, il vantaggio o l'Onere risultano indipendenti dalla prevista costruzione degli edifici, nel senso che si imprimono direttamente sul suolo non ancora edificato, incidendo sulla sua utilizzabilita, e applicabile il primo comma del cit art 1029 e si verte nell'ipotesi in cui la servitu deve intendersi immediatamente costituita con carattere di realita. In quest'ultima ipotesi vanno inquadrate le pattuizioni che, vietando di costruire ad una certa distanza dal cortile, limitano l'edificabilita del suolo, restringendo i poteri di godimento e d'utilizzazione inerenti al relativo diritto di proprieta. (V 332'70, mass n 345217; 3770'68, mass n 337151; (V 2853'68, mass n 335538; 2341'68, mass n 334671; (V 2016'68, mass n 334058).*

Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1029