Sez. 3, Sentenza n. 18784 del 26/09/2005 (Rv. 583639 - 01)

LOCAZIONE - DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI URBANI (LEGGE 27 LUGLIO 1978 N. 392, COSIDDETTA SULL'EQUO CANONE) - IMMOBILI ADIBITI AD USO DIVERSO DA QUELLO DI ABITAZIONE - PRELAZIONE (DIRITTO DI) - IN GENERE

In tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione, nel caso di vendita - o di promessa di vendita - con unico atto e per un prezzo complessivo, non dell'intero edificio, ma di una parte di esso comprendente l'unità immobiliare locata, per stabilire se sussista il diritto di prelazione (e di riscatto) del conduttore delle unità immobiliari comprese nella vendita, il giudice di merito deve in primo luogo accertare se i beni venduti considerati nel loro complesso costituiscano un "unicum", cioè un complesso immobiliare che, nello stato in cui si trova al tempo della "denuntiatio" o, in mancanza di questa, del trasferimento, sia dotato di una propria effettiva ed oggettiva individualità strutturale e funzionale, tale da non essere oggettivamente frazionabile in distinti trasferimenti delle singole porzioni di fabbricato; tale accertamento è distinto e preliminare rispetto alla prova, a carico del conduttore, dell'intento fraudolento delle parti di eludere il diritto di prelazione tramite l'aggregazione surrettizia di altri beni a quello locato.

Riferimenti normativi: Legge 27/07/1978 num. 392 art. 38 CORTE COST., Legge 27/07/1978 num. 392 art. 39 CORTE COST.