Sez. 2, Sentenza n. 2003 del 22/07/1966 (Rv. 323892 - 01)

COMUNIONE DEI DIRITTI REALI - CONDOMINIO NEGLI EDIFICI - USO DELLE PARTI COMUNI DELL'EDIFICIO - INNOVAZIONI - USO E IMPOSIZIONE - COSTITUZIONE DI SERVITU.*

E consentito costituire nell'ambito dell'edificio condominiale, anche per destinazione del padre di famiglia, persi o limitazioni qualificabili come servitu a favore della proprieta esclusiva e a carico di quella comune e reciprocamente, non potendosi disconoscere, con riguardo alla realta delle cose ed alle necessita pratiche, che anche in un edificio in condominio vi sono o possono insorgere dei rapporti fra proprieta individuale e proprieta comune, riconducibili nello schema della servitu. A cio non osta ne la regola del NEMINI res sua SERVIT ne la specifica disciplina del condominio. E ben possibile infatti configurare, in uno stesso edificio condominiale, la proprieta comune come entita distinta e separata da quella individuale, non soltanto dal punto di vista materiale, essendo esattamente identificabili le cose in condominio, in base al titolo costitutivo od al regolamento e, in Mancanza, in base alla legge, ma anche sotto il profilo della titolarita del diritto, posto che, mentre il proprietario delle cose di proprieta esclusiva o solitaria e un soggetto individuale, titolare delle cose di proprieta comune e un soggetto plurimo e, quindi, diverso. Perche se e vero, secondo l'opinione generalmente accolta, che il condominio edilizio non e persona giuridica ma, come suol dirsi, ente di mera gestione, e pur vero che questo ente mutua dalla persona giuridica alcuni strumenti (assemblea- amministratori) ed agisce quale proprietario delle cose comuni, sia nei rapporti esterni che in quelli interni del gruppo, cosi atteggiandosi come soggetto diverso da quello individuale. Ne e di ostacolo l'indissolubilita materiale, esistente in un edificio in condominio, tra le cose di proprieta esclusiva e le cose comuni, perche la distinzione dei fondi, indispensabile perche la servitu possa funzionare, va intesa soprattutto in senso giuridico. Infine, rimane fuori dalla specifica disciplina del condominio sia l'ipotesi della concessione a favore della proprieta esclusiva di diritti sulla cosa comune diversi dal semplice accrescimento rispetto agli altri condomini del potere relativo, sia l'ipotesi reciproca di oneri a carico della proprieta individuale, sottratta alla disciplina del condominio, per l'utilita delle cose comuni. (contra 391/64; 394/62; 313/59; 2603/52).*

Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1102, Cod. Civ. art. 1027