Sez. 3, Sentenza n. 1750 del 04/07/1964 (Rv. 302507 - 01)

COMUNIONE DEI DIRITTI REALI - CONDOMINI O NEGLI EDIFICI - CONDOMINIO - SUCCESSIONE A TITOLO PARTICOLARE DI UN CONDOMINO AD UN ALTRO - LEGITTIMAZIONE DEL NUOVO CONDOMINO - ATTIVITA NECESSARIA - MANCATO COMPIMENTO - LEGITTIMAZIONE DEL PRECEDENTE CONDOMINO - PERSISTENZA - CONSEGUENZE - RAPPORTO TRA PRECEDENTE E NUOVO CONDOMINO - DISCIPLINA DELLA GESTIONE D'AFFARI - APPLICABILITA - CONDIZIONI.*

Nell'ipotesi di alienazione di un piano o di una porzione separata di un piano di un edificio in condominio dal proprietario originario ad un nuovo soggetto, affinche questi si legittimi di fronte al condominio quale nuovo titolare dei diritti e dei doveri di condominio, occorre, pur nel silenzio della legge, come esigenza minima, una qualche iniziativa, esclusiva del solo acquirente o concorrente con quella dell'alienante che, in Forma documentale renda noto al condominio (ad es. Attraverso l'esibizione o il deposito presso l'amministratore, della scrittura privata di vendita) il mutamento del titolare della proprieta separata da cui deriva al nuovo soggetto lo 'status' di condominio dell'edificio. Fino a quando cio non avvenga, titolare dei diritti e degli obblighi relativi allo 'status' di condomino rimane di fronte al condominio, pur sempre l'alienante, il quale resta, quindi, legittimato a partecipare alle deliberazioni assembleari e soggetto all'Onere del contributo delle spese comuni, con la conseguenza che l'acquirente, allorche si palesa e rivendica per il futuro il proprio 'status', non puo pretendere che ne risulti inficiato, riguardo al periodo gia trascorso, tutto quanto deliberato dal condominio, ed eseguito dall'amministrazione nella formale assenza ed estraneita dello acquirente. Nei rapporti fra alienante e acquirente, fino a quando non sia stata regolarizzata la posizione di quest'ultimo (e specie se il secondo abbia gia ottenuto il godimento del piano o della porzione di piano acquistata) deve farsi riferimento all'istituto della gestione d'affari non rappresentativa (artt. 2028 e segg. cod.civ.) che importa, per il venditore, obbligazioni analoghe a quelle che deriverebbero da un mandato (art. 2030, primo comma cod.civ.) e che, sotto la condizione dell'utiliter coeptum importa l'Obbligo, per il compratore interessato di tenere indenne il venditore gestore delle obbligazioni assunte dal medesimo in nome proprio nei confronti del condominio e di rimborsargli le spese necessarie e utili (art. 2031, primo comma cod. civ.) subordinatamente, peraltro, alla condizione dell'utiliter coeptum' la quale condizione, concretandosi nella specie come partecipazione a singole e distinte deliberazioni di condominio, aventi oggetti e diversi effetti, esecuzione di Atti plurimi e distinti di pagamento) deve essere considerata distintamente e separatamente per ciascuno di tali Atti. Pertanto, il compratore, non legittimato ad impugnare direttamente le deliberazioni di condominio anteriori al suo inserimento formale nello stesso, ne a contrastare gli Atti dell'amministratore di esecuzione di quelle deliberazioni, potra, tuttavia, escludere o limitare il proprio Obbligo di rimborso, deducendo, in via d'eccezione, l'incauto, negligente o colpevole e, in definitiva, dannoso comportamento del gestore. (V. 3336/56).*

Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1117