Sez. 3, Sentenza n. 10340 del 19/10/1998 (Rv. 519851 - 01)

LOCAZIONE - DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI URBANI (LEGGE 27 LUGLIO 1978 N. 392, COSIDDETTA SULL'EQUO CANONE) - IMMOBILI ADIBITI AD USO DIVERSO DA QUELLO DI ABITAZIONE - PRELAZIONE (DIRITTO DI) - TRASFERIMENTO A TITOLO ONEROSO - VENDITA IN BLOCCO

In tema di prelazione e riscatto nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, allorché la vendita riguardi non un intero edificio (cosiddetta vendita in blocco), ma solo alcune delle unità immobiliari che lo compongono e che siano dotate ciascuna di una propria autonomia, per stabilire se venga meno o non il diritto di prelazione e di riscatto del conduttore di una o più unità comprese nella vendita e locate ad uso diverso dall'abitazione, deve accertarsi se l'oggetto della compravendita, considerato nel suo complesso, si presenti o non come un "unicum", cioè come complesso immobiliare che, nello stato in cui si trova, sia dotato di una propria oggettiva ed effettiva individualità giuridico - strutturale. Ai fini suddetti, non vale a conferire un'unica, oggettiva individualità alle diverse unità immobiliari comprese nella vendita cumulativa la circostanza che la vendita stessa concerna tutte le unità immobiliari di cui il locatore sia proprietario in un più ampio complesso immobiliare, giacché in tal caso l'unico elemento di collegamento fra i predetti beni è costituito dalla volontà negoziale del proprietario venditore ed è del pari irrilevante il progetto del compratore di unificare le unità immobiliari oggetto della compravendita cumulativa, quand'anche ciò determini un aumento del valore di scambio che ridondi a vantaggio del venditore, il quale ha, con il contratto di locazione, autolimitato la sua libera disponibilità del bene, anche in relazione alla sua utilizzazione.

Riferimenti normativi: Legge 27/07/1978 num. 392 art. 38 CORTE COST., Legge 27/07/1978 num. 392 art. 39 CORTE COST.