Sez. 3, Sentenza n. 20817 del 26/09/2006 (Rv. 593610 - 01)

ALBERGHI - LOCAZIONE DI IMMOBILI ADIBITI AD USO DI ALBERGO, PENSIONE E LOCANDA - IN GENERE

La disposizione dell'articolo 1, comma nono septies, del d.l. n. 12 del 7 febbraio 1985, convertito in legge n. 118 del 5 aprile 1985, secondo cui si ha locazione di immobile e non affitto di azienda in tutti i casi in cui l'attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore, attribuisce una particolare tutela all'inizio dell'attività alberghiera da parte di quest'ultimo, consistente nella costituzione di una presunzione "iuris et de iure" della natura locativa del rapporto, con la conseguenza dell'applicabilità della disciplina locatizia (art. 28 legge 27 luglio 1978 n. 392) e con la finalità di incentivare l'inizio dell'attività di impresa e di proteggerla nella sua fase iniziale. Ne deriva (come affermato dalla Corte costituzionale con le sentenze n. 108 del 1986 e n. 294 del 1994, una nozione dinamica di azienda in base alla quale va assoggettato al regime vincolistico anche il rapporto relativo ad immobile attrezzato, in modo da formare, con gli elementi accessori, un complesso coordinato allo scopo produttivo di un servizio alberghiero da realizzare però in tempi successivi alla conclusione del contratto. Si ha invece affitto di azienda quando viene ceduta in godimento una più vasta ed organica entità, capace di vita economica propria, di cui l'immobile costituisca una componente, sia pure principale.

Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1362, Cod. Civ. art. 1571, Cod. Civ. art. 1615, Cod. Civ. art. 2555, Decreto Legge 07/02/1985 num. 12 art. 1 novies CORTE COST., Legge 27/07/1978 num. 392 art. 28, Legge 05/04/1985 num. 118 CORTE COST.