Sez. 3, Sentenza n. 12543 del 28/05/2009 (Rv. 608378 - 01)

LOCAZIONE - AZIENDA, OPIFICIO INDUSTRIALE

La locazione di immobile a destinazione alberghiera si differenzia dall'affitto di azienda alberghiera perché la relativa convenzione negoziale ha per oggetto un bene - l'immobile concesso in godimento - che viene considerato specificamente, nell'economia del contratto, come l'oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente e assorbente rispetto agli altri elementi, i quali assumono, comunque, carattere di accessorietà, rimanendo ad esso collegati sul piano funzionale in una posizione di coordinazione-subordinazione. Per contro, nell'affitto di azienda, lo stesso immobile è considerato non nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni (mobili ed immobili) legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, senza che possa considerarsi sufficiente ad escludere la configurabilità dell'affitto di azienda la non perfetta coincidenza tra i servizi precedentemente offerti e quelli nuovi - potendo il nuovo titolare dell'azienda modificarli o ampliarli rispetto ai precedenti - o che l'affittuario non subentri nei contratti in corso per l'esercizio dell'azienda, non essendo imperativa la norma (ricavabile dal combinato disposto dei commi primo e terzo dell'art. 2558 cod. civ.) sul trasferimento automatico degli stessi. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che, in base ad una corretta interpretazione del contenuto contrattuale ai sensi dell'art. 1363 cod. civ., aveva ravvisato un affitto di azienda nella convenzione intercorsa tra le parti, desumibile soprattutto dalla conservazione della denominazione originaria a norma degli artt. 2561 e 2652 cod. civ., dall'obbligo assunto dall'utilizzatore di mantenere efficienti l'organizzazione produttiva, commerciale ed amministrativa "per salvaguardare i beni aziendali unitariamente considerati", oltre che da quello di non modificare la destinazione dell'azienda con l'unica facoltà di utilizzare l'albergo per gli anziani).

Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1363, Cod. Civ. art. 1571, Cod. Civ. art. 2555, Cod. Civ. art. 2558, Cod. Civ. art. 2562