Sez. 3, Sentenza n. 7361 del 08/08/1997 (Rv. 506577 - 01)

ALBERGHI - LOCAZIONE DI IMMOBILI ADIBITI AD USO DI ALBERGO, PENSIONE E LOCANDA - IN GENERE

La locazione di immobile con pertinenze si differenzia dall'affitto di azienda (nella specie, alberghiera) perché la relativa convenzione negoziale ha per oggetto un bene - l'immobile concesso in godimento - che assume una posizione di assoluta ed autonoma centralità nell'economia contrattuale, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi che, legati materialmente o meno ad esso, assumono, comunque, carattere di accessorietà, rimanendo ad esso collegati sul piano funzionale in una posizione di coordinazione-subordinazione, mentre, nell'affitto di azienda, lo stesso immobile è considerato non nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni (mobili ed immobili) legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarità per il conseguimento di un determinato fine produttivo, così che oggetto del contratto risulta proprio il complesso produttivo unitariamente considerato, secondo la definizione normativa di cui all'art. 2555 cod. civ. (nella specie, la S.C. ha ritenuto correttamente motivata in punto di fatto la sentenza del giudice di merito che, premessa la non decisività del tenore letterale delle espressioni contenute nella convenzione negoziale intercorsa tra le parti, ne ha escluso il carattere di affitto di azienda, qualificandola come locazione, sulla scorta di quattro ordini di considerazioni: 1) il rinvio contrattuale ad una serie di norme dettate per la locazione dalla legge 392 del 1978; 2) la esistenza di una comunicazione extracontrattuale, successivamente intervenuta, nella quale si faceva riferimento "al punto 6 del contratto di locazione" ed alla contemporanea cessione, con l'azienda, del "contratto di locazione"; 3) le molteplici iniziative intraprese dal proprietario dell'immobile e consistite in una serie di intimazioni di sfratto per finita locazione; 4) l'espresso richiamo contenuto nella prima ricevuta del canone - per l'effetto non gravata da IVA - alla esenzione sancita dall'art. 10 del d.P.R. n. 633 del 1972 per le locazioni di immobili, ma non per gli affitti di azienda).

Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1571, Cod. Civ. art. 1615, Cod. Civ. art. 2555, Cod. Civ. art. 1362, Legge 27/07/1978 num. 392 CORTE COST. PENDENTE