Sez. 3, Sentenza n. 5989 del 15/03/2007 (Rv. 596699 - 01)

LOCAZIONE - AFFITTO - IN GENERE

La locazione di immobile con pertinenze si differenzia dall'affitto di azienda perché la relativa convenzione negoziale ha per oggetto un bene - l'immobile concesso in godimento - che viene considerato specificamente, nell'economia del contratto, come l'oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente e assorbente rispetto agli altri elementi, i quali assumono, comunque, carattere di accessorietà, rimanendo ad esso collegati sul piano funzionale in una posizione di coordinazione-subordinazione. Per contro, nell'affitto di azienda, lo stesso immobile è considerato non nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni (mobili ed immobili) legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarità per il conseguimento di un determinato fine produttivo. (Nella specie, relativa ad un'azienda per la somministrazione di bevande alcoliche, le parti avevano stipulato un contratto di affitto di azienda e altro di locazione di immobile, sostituiti nel 1993 da unico contratto d'affitto di immobile e d'azienda, con l'aggiunta, successivamente, della locazione di altre due stanze dell'immobile e la pattuizione, nel 1998, di una proroga annuale del contratto del 1993; la S.C., in applicazione dei principi soprariportati, ha cassato la sentenza di merito che, sancendo diverse scadenze per l'affitto di azienda e per la locazione delle due stanze, aveva diversificato i regimi negoziali e spezzato il vincolo di funzionalizzazione dell'immobile, omettendo di svolgere una duplice indagine, di natura oggettiva, sulla sussistenza di un complesso di beni organizzati, e di natura soggettiva, sulla volontà delle parti di dare e prendere in locazione il complesso dei beni unitariamente considerati).

Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1571, Cod. Civ. art. 2555, Cod. Civ. art. 2562