Sez. 3, Sentenza n. 6798 del 18/06/1993 (Rv. 482808 - 01)

Locazione - Obbligazioni del conduttore - Restituzione della cosa locata

A norma dell'art. 1227, comma secondo, cod. civ., il creditore, in base alle regole dettate dall'ordinaria diligenza, ha il dovere di non aggravare con il fatto proprio e con la propria condotta il pregiudizio subito, ma non ha l'obbligo di esplicare una straordinaria e gravosa attività, cioè un facere non corrispondente all'"id quod plerumque accidit", esorbitando una tale attività dai limiti dell'ordinaria diligenza. Pertanto, nella ipotesi in cui la cosa locata offerta in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello risultante dalla descrizione fattane dalle parti all'inizio della locazione oppure, in mancanza di descrizione, non si trovi in buono stato locativo, per accertare se sia giustificato il rifiuto di ricevere la cosa da parte del locatore occorre distinguere il caso in cui la cosa locata sia deteriorata per non avere il conduttore adempiuto durante il corso della locazione all'obbligo di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione (artt. 1576 e 1609 cod. civ.) da quello in cui la non conformità dello stato della cosa locata a quello esistente all'inizio della locazione dipenda o dal non avere il conduttore adempiuto all'obbligo impostogli dal contratto di provvedere alle riparazioni eccedenti la piccola manutenzione o dall'avere lo stesso conduttore apportato alla cosa locata trasformazioni ed innovazioni. Nel primo caso, poiché si tratta di rimuovere deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della cosa e non implicano l'esplicazione di un'attività straordinaria e gravosa, l'esecuzione di esse rientra nei limiti del dovere di ordinaria diligenza cui il locatore è tenuto al fine di non aggravare il danno ed è quindi illegittimo il suo rifiuto di ricevere la restituzione della cosa locata. Nel secondo caso, poiché il locatore ha diritto a ricevere la cosa nell'originario stato di sostanziale consistenza e destinazione e poiché l'esecuzione delle opere di ripristino implica l'esplicazione di un'attività straordinaria e gravosa, si è in presenza di un "facere" al quale il locatore non è tenuto secondo l'"id quod plerumque accidit", e pertanto legittimamente il locatore rifiuta l'offerta, fattagli dal conduttore, di restituzione della cosa locata in quello stato.

Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1227 CORTE COST., Cod. Civ. art. 1576, Cod. Civ. art. 1590, Cod. Civ. art. 1609