Sez. 2, Sentenza n. 2155 del 03/08/1966 (Rv. 324208 - 01)

COMUNIONE DEI DIRITTI REALI - CONDOMINIO NEGLI EDIFICI - REGOLAMENTO DI CONDOMINIO - IN GENERE - CONTENUTO - MENOMAZIONE DEI DIRITTI SPETTANTI A CIASCUN CONDOMINO IN BASE AGLI ATTI DI ACQUISTO E ALLE CONVENZIONI - DEROGA ALLE DISPOSIZIONI DEL COD CIV INDICATE ESPRESSAMENTE NELL'ULTIMO COMMA DELL'ART 1138 - DIFFERENZE - RISERVA DELL'AMMINISTRAZIONE A UNO O PIU CONDOMINI - NULLITA.*

L'art. 1138, ultimo comma, cod.civ. contiene due diverse norme, di cui una generica e l'altra specifica. La prima esclude che i regolamenti condominiali possano menomare i diritti spettanti a ciascun condomino in base agli Atti di acquisto o alle convenzioni. La seconda dichiara inderogabili le Disposizioni del codice concernenti l'impossibilita di sottrarsi all'Onere delle spese, l'indivisibilita delle cose comuni, il potere della maggioranza qualificata di disporre innovazioni, la nomina, la revoca ed i poteri dell'amministratore, la posizione dei condomini dissenzienti rispetto alle liti, la validita e l'efficacia delle assemblee, l'impugnazione delle relative delibere. La prima di tali norme riguarda, dunque, i principi relativi alla posizione del condominio rispetto ai diritti dei condomini sulle parti comuni e sui beni di proprieta individualè e la disciplina di tali diritti, se non e modificabile da un regolamento comune, deliberato a maggioranza, puo essere, invece, validamente derogata da un regolamento contrattuale. La secondo norma, invece, concerne le Disposizioni relative alla dinamica dell'amministrazione e della gestione condominiale. L'inderogabilita di queste ultime norme e assoluta e, pertanto, la relativa disciplina non puo subire modifiche neppure in base a regolamenti contrattuali o ad altre convenzioni intercorse fra le parti. Pertanto, il patto che riservi l'amministrazione del condominio ad uno o piu condomini determinati, anche se contenuto in un regolamento contrattuale o negli Atti di acquisto dei singoli appartamenti, essendo contrario all'art. 1129 cod.civ., che inderogabilmente conferisce all'assemblea la nomina e la revoca dell'amministratore, e nullo sin dall'inizio se i condomini siano originariamente almeno cinque. Diversamente diventa invalido nel preciso momento con cui i condomini raggiungano tale numero.(nella specie il giudice di merito aveva dichiarata la nullita di una clausola introdotta nelle compravendite dei vari appartamenti di uno stabile la quale riservava al costruttore l'amministrazione di quest'ultimo sino a che non fossero stati venduti gli ottocento millesimi. La Corte regolatrice ha confermato tale pronuncia, enunciando i principi di cui in massima). (Conf. 433-2246-61).*

Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1138, Cod. Civ. art. 1129 CORTE COST.