Sez. 3, Sentenza n. 19132 del 29/09/2005 (Rv. 586708 - 01)

LOCAZIONE - DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI URBANI (LEGGE 27 LUGLIO 1978 N. 392, COSIDDETTA SULL'EQUO CANONE) - IMMOBILI ADIBITI AD USO DIVERSO DA QUELLO DI ABITAZIONE - DURATA - DINIEGO DI RINNOVAZIONE ALLA PRIMA SCADENZA - MODALITÀ, FORME E TERMINI

In tema di locazioni ad uso diverso da quello abitativo, il negozio di diniego di rinnovo alla prima scadenza, in quanto compiuto sulla base della sussistenza di un'intenzione adibitoria relativamente all'immobile, della quale il conduttore ha diritto ad un controllo di serietà ed effettività, non è idoneo, a differenza di una disdetta immotivata, a determinare la cessazione della locazione una volta pervenuto a conoscenza del conduttore (e, quindi, divenuto efficace), ma determina solo, a favore del locatore e nei confronti del conduttore, l'effetto di consentire che il rapporto venga ad effettiva cessazione a seguito di rilascio spontaneo del conduttore, se questi rinunci a provocare il controllo sull'intenzione adibitoria del locatore o la riconosca, oppure, allorquando tale rilascio non avvenga alla scadenza od anche prima della scadenza di questo termine, di abilitare il locatore all'azione in giudizio al fine della sottoposizione a quel controllo, attraverso l'apporto di elementi probatori che si collocano aliunde rispetto al negozio di diniego. Ne consegue che, una volta decorsa la scadenza per cui il diniego è stato esercitato senza che il conduttore abbia rilasciato, l'effettivo verificarsi della cessazione della locazione può essere determinato solo attraverso l'accertamento in giudizio, di modo che, se esso non viene richiesto ed ottenuto, il contratto locativo non può considerarsi cessato. L'unica alternativa all'azione di accertamento della cessazione (che altrimenti si caratterizza come azione di accertamento necessaria) è che il conduttore compia, successivamente alla scadenza, un negozio di riconoscimento della fondatezza del diniego, al quale è senza dubbio legittimato, fintanto che il locatore non compia a sua volta un negozio di revoca del diniego di rinnovo, al quale è da ritenere legittimato proprio perché il diniego non ha di per sé inciso sul contratto, non ne ha cioé determinato automaticamente la scadenza, ma ha solo determinato le situazioni di cui si è detto (sulla base di tali ragioni la S.C. ha censurato la sentenza di merito che aveva ritenuto automaticamente cessato il rapporto locativo alla scadenza per cui era stato esercitato il diniego di rinnovo, poi non seguito da alcuna azione né da rilascio spontaneo).

Riferimenti normativi: Legge 27/07/1978 num. 392 art. 27 CORTE COST., Legge 27/07/1978 num. 392 art. 29 CORTE COST.