Sez. 1, Sentenza n. 2642 del 23/08/1962 (Rv. 253949 - 01)

LOCAZIONE - AZIENDA OPIFICIO INDUSTRIALE (LOCAZIONE DI) - LOCAZIONE D'IMMOBILE - NOZIONE - DIFFERENZE - INDAGINE DEL GIUDICE - AMBITO E LIMITI.*

Si ha locazione di immobile quando questo sia stato specificamente considerato nella sua effettiva consistenza, con funzione prevalente rispetto ad altri beni che abbiano carattere accessorio e non siano collegati tra loro da un vincolo che li unifichi ai fini produttivi. Ricorre, invece, l'affitto d'azienda quando oggetto del contratto sia il complesso unitario di tutti i beni, mobili e immobili, materiali e immateriali concessi in godimento, in quanto organizzati unitariamente per la produzione di beni o servizi. Pertanto, per accertare se le parti abbiano voluto stipulare una locazione di immobile oppure un affitto di azienda, il giudice deve procedere a una duplice indagine, interpretando da un lato la comune intenzione delle parti contraenti, prescindendo dalle espressioni locazione o affitto dalle stesse adoperate per qualificare il rapporto, ed avendo riguardo, dall'altro, alla obbiettiva consistenza dei beni dedotti in contratto. Non e necessario perche si abbia affitto di azienda il concorso di tutti gli elementi che normalmente la costituiscono potendo alcuni di essi, specialmente quelli immateriali, mancare senza che ne risulti compromessa la unita economica aziendale.*

Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1571, Cod. Civ. art. 2562