Sez. 3, Sentenza n. 4210 del 03/07/1980 (Rv. 408080 - 01)

AZIENDA - AFFITTO - LOCAZIONE D'IMMOBILE - NOZIONI RISPETTIVE - DIFFERENZE - ACCERTAMENTO - CRITERI - INCENSURABILITA IN CASSAZIONE - LIMITI.*

Si ha locazione d'immobile quando l'immobile concesso in godimento sia stato specificamente considerato nella sua effettiva consistenza, con funzione prevalente rispetto ad altri beni, che abbiano carattere accessorio e che non siano collegati fra loro da un vincolo che li unifichi a fini produttivi; ricorre, invece, affitto di azienda, nel caso in cui sia stata concessa in conduzione una universitas aziendale, nella quale l'immobile sia incorporato, unitamente a beni materiali ed immateriali, in modo da formare un complesso organizzato, diretto ad un determinato scopo economico. Pertanto, per accertare se le parti abbiano voluto stipulare l'uno o l'altro negozio, il giudice deve procedere ad una duplice indagine, interpretando, da un lato, la comune intenzione dei contraenti ed avendo riguardo, dallo altro, alla obiettiva consistenza delle cose dedotte nel contratto, al fine di stabilire se esse rappresentino beni singoli raggruppati come accessori intorno ad un'unita immobiliare ovvero se costituiscano una organizzazione produttiva, destinata allo svolgimento di una attivita aziendale. Il risultato di tale indagine e incensurabile in Sede di legittimita, se immune da vizi logici e giuridici. (Conf 2931, mass n 264532 sulla prima e sulla seconda parte; (Conf 2642, mass n 253949 sulla prima e sulla seconda parte).*

Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1571, Cod. Civ. art. 2562, Cod. Proc. Civ. art. 360 CORTE COST.