Sez. 2, Sentenza n. 1494 del 15/09/1970 (Rv. 347338 - 01)

LIMITAZIONI LEGALI DEL DIRITTO REALE DI PROPRIETA (RAPPORTI DI VICINATO) - NORME DI EDILIZIA - PIANI REGOLATORI - EFFICACIA - PIANO REGOLATORE DI ROMA - VILLINI - DISCIPLINA DETTATA DALL'ART 3 DELLE NORME DI ATTUAZIONE - EFFETTI - SBANCAMENTO DEL SUOLO - RILEVANZA.*

L'art 3 delle norme generali e prescrizioni tecniche per l'attuazione del piano regolatore e di ampliamento della citta di Roma (RDL 6 luglio 1931, n 981, convertito con modifiche nella legge 24 marzo 1932 n 355) prescrive, tra l'altro, che, nelle zone destinate a villini, le costruzioni debbono essere isolate, con distacco dal filo stradale e dai confini non inferiore a quattro metri, che non possono coprire una superficie maggiore di 100 mq piu un quinto della superficie totale dell'area sulla quale sorgono, ne una superficie minore di 130 mq, che devono essere composte di non piu di due piani, oltre al pianterreno sopraelevato dal suolo ed oltre a qualche parziale sopraelevazione, che pero deve essere espressamente permessa dalla competente autorita, che devono avere vedute a prospetto su tutte le fronti ed essere circondate da spazio coltivato a giardino, nel quale e normalmente consentita la costruzione di locali accessori e di servizio costituiti da un solo piano terreno, in giusto rapporto di proporzione con le misure del fabbricato principale e dell'area riservata a giardino. Ad eccezione della prima di tali Disposizioni (imposizione di un dato distacco dal filo stradale e dai confini), che, avendo il prevalente scopo di evitare la formazione di intercapedini troppo anguste e percio pregiudizievoli all'aereazione e luminosita degli edifici confinanti, ha carattere direttamente integrativo della disciplina delle distanze tra costruzioni, per la cui violazione il cod civ conferisce al vicino la facolta di chiedere la riduzione in pristino (artt 872, 873 e segg cod civ), le altre, in quanto dirette a conferire un particolare grado di amenita e decoro ad un'intera zona, perseguono un fine preminentemente pubblicistico, che trascende la disciplina dei rapporti di vicinato in relazione alla inosservanza di tali norme urbanistiche, il privato ha solo il diritto di chiedere il risarcimento, quando il suo interesse coincida con quello pubblico, da esse perseguito, e la perpetrata violazione sia per lui produttiva di un danno concreto ed effettivo. Tale danno puo anche essere ipotizzato nella negativa incidenza che dalla denunciata inosservanza delle norme edilizie, prescriventi un determinato rapporto tra area libera ed area coperta, puo derivare sul valore economico e commerciale del fabbricato del vicino. L'esposta disciplina, nel prescrivere che i villini debbono presentare certe obbiettive caratteristiche di altezza e di estensione, esclude in modo implicito, ma inequivoco, che, per stabilire se una determinata costruzione sia conforme a detto 'tipò, possa prescindersi dai piani costruiti nello spazio ricavato con l'abbassamento della preesistente quota naturale del suolo ai fini della caratterizzazione di un edificio, pertanto, quando vi siano stati sbancamenti, non puo farsi riferimento a piani ideali e a preesistenti quote, non piu riscontrabili nella realta di fatto. (nella specie e stato ritenuto che il pianterreno dell'edificio in relazione al quale, dal vicino, era stata denunciata la violazione del citato art 3, in quanto destinato ad uffici strutturalmente e funzionalmente autonomi rispetto al resto del fabbricato, doveva essere considerato come piano di abitazione, e non destinato a sistemazione di servizi, e, pertanto, pur se collocato in area ricavata da sbancamento del terreno, non poteva essere sceverato dal resto dell'edificio al fine di stabilire se questo presentasse le caratteristiche prescritte per i 'villinì). (V 1260'68, mass n 332785 1389'64 2566'58).*

Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 873, Legge 24/03/1932 num. 355 art. 3, Cod. Civ. art. 872 CORTE COST.