Sez. 2, Sentenza n. 5160 del 10/03/2006 (Rv. 587182 - 01)

PROPRIETÀ - LIMITAZIONI LEGALI DELLA PROPRIETÀ - RAPPORTI DI VICINATO - NORME DI EDILIZIA - VIOLAZIONE - IN GENERE

L'integrazione del contenuto del contratto, di cui all'art. 1419, secondo comma, cod. civ., riguarda esclusivamente la clausola che, riservando al venditore la proprietà esclusiva dell'area o di parte dell'area destinata a parcheggio, la sottragga alla sua destinazione, che è quella di assicurare ai condomini l'uso di essa. Per effetto di tale meccanismo, la clausola contrattuale viene automaticamente sostituita di diritto con la norma imperativa che sancisce il proporzionale trasferimento del diritto d'uso a favore dell'acquirente di unità immobiliari comprese nell'edificio. Il diritto dell'alienante al corrispettivo del diritto d'uso sull'area non sorge, invece, da detta norma imperativa, costituendo effetto dell'atto di autonomia privata concluso dall'acquirente delle singole unità immobiliari col costruttore-venditore, e serve ad integrare l'originario prezzo della compravendita, ordinariamente riferentesi solo alle singole unità immobiliari oggetto del contratto. Esso, pertanto, non sorge automaticamente, richiedendosi, in primo luogo, che, secondo il principio dispositivo, esso costituisca oggetto di apposita domanda, e, in secondo luogo, che, pur nel rispetto delle sue particolari caratteristiche ("in primis" della limitazione legale del diritto di proprietà dell'area, derivante da vincolo di destinazione impressale dalla norma imperativa), esso sia soggetto alle regole del mercato, presumendosi che, in difetto di pattuizione tra le parti, il prezzo normalmente praticato dall'alienante (ordinariamente imprenditore, come nella specie), cui occorre riferirsi ai sensi dell'art. 1474, primo comma, cod. civ., corrisponda, appunto, a quello di mercato.

Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1374, Cod. Civ. art. 1419 com. 2, Cod. Civ. art. 1474 com. 1