Sez. 2, Sentenza n. 899 del 24/03/1972 (Rv. 357145 - 01)

COMUNIONE DEI DIRITTI REALI - CONDOMINIO NEGLI EDIFICI - REGOLAMENTO DI CONDOMINIO - LIMITI (RISPETTO ALLE PROPRIETA ESCLUSIVE) - USO DELLA PROPRIETA ESCLUSIVA DEL SINGOLO CONDOMINO - LIMITAZIONI - IN GENERE - PARTI COMUNI DELL'EDIFICIO - USO - ESTENSIONE E LIMITI - NATURA DI ONERI REALI - APPROVAZIONE - MODALITA - OPPONIBILITA AI TERZI ACQUIRENTI - CONDIZIONI - FATTISPECIE.*

Le norme dei regolamenti condominiali che investono i poteri e le facolta che i singoli condomini hanno, iure domini, sulle loro parti esclusive, restringendo in tal modo, nell'interesse comune, il contenuto del loro diritto di proprieta sulle parti stesse, debbono - a differenza di quelle che disciplinano soltanto l'uso ed il godimento dei servizi e delle parti comuni, per la cui approvazione e sufficiente la maggioranza - assumere carattere convenzionale, nel senso che, se costituite dall'esterno, cioe precostituite dal costruttore o dall'originario unico proprietario dell'intero edificio, debbono essere accettate dai condomini nei contratti di acquisto o con separati Atti esprimenti la loro volonta di accettarle; se predisposte dall'interno, cioe deliberate dall'assemblea dei condomini, debbono essere approvate all'unanimita quando interessino le singole proprieta di tutti i condomini o, nell'ipotesi che incidano solo su alcune di esse, dai relativi titolari. Queste Disposizioni regolamentari costitutive di limitazioni - da qualificarsi oneri reali - a carico delle proprieta esclusive dei singoli condomini, per poter essere opposte ai terzi acquirenti a titolo particolare, debbono essere trascritte nei pubblici registri immobiliari o menzionate ed accettate negli Atti di acquisto. (nella specie, sono state considerate tali da escludere o comunque limitare l'Esercizio di facolta normalmente inerenti al contenuto dei poteri spettanti al singolo condomino, sia riguardo all'uso delle cose comuni che riguardo all'uso di quelle di proprieta esclusiva, Disposizioni del regolamento condominiale che escludevano, con formula generica, la possibilita di ciascun condomino di usare delle cose comuni - divieto di infiggere ferri, chiodi, ganci e simili nei muri sia esterni che interni dell'edificio condominiale -; che comprimevano in maniera eccessiva e ingiustificata l'Esercizio di facolta connesse all'uso o al godimento delle parti comuni dell'edificio - divieto di trattenersi in portineria, nell'andito e per le scale -; che escludevano alcune destinazioni dall'uso che avrebbe potuto altrimenti farsi della cosa di proprieta esclusiva del singolo condomino - divieto di destinare gli appartamenti ad uso diverso dall'abitazione; che condizionavano all'autorizzazione degli organi amministrativi del condominio l'Esercizio di facolta sicuramente comprese nel potere di utilizzazione della cosa di proprieta esclusiva - divieto di dare alloggio a persone diverse da quelle denunziate come componenti della famiglia, salvo speciale permesso dell'amministratore). (V 1091'68, mass n 332551).*

Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1138