Sez. 2, Sentenza n. 1091 del 10/04/1968 (Rv. 332551 - 01)

COMUNIONE DEI DIRITTI REALI - CONDOMINIO NEGLI EDIFICI- REGOLAMENTO DI CONDOMINIO - IN GENERE - LIMITAZIONI A CARICO DELLE PROPRIETA ESCLUSIVE DEI SINGOLI CONDOMINI - ONERI REALI- APPROVAZIONE - MODALITA- OPPONIBILITA AI TERZI ACQUIRENTI A TITOLO PARTICOLARE - CONDIZIONI- DIVIETO DELL'ESECUZIONE DI LAVORI SULLE COSE COMUNI, DI DETERMINATE OPERE NEI LOCALI DI PROPRIETA ESCLUSIVA E DI DESTINAZIONE DEGLI APPARTAMENTI AD USO DIVERSO DELL'ABITAZIONE SENZA LA PREVIA AUTORIZZAZIONE DEGLI ORGANI DEL CONDOMINIO - APPARTENENZA AL NOVERO DELLE DISPOSIZIONI PREDETTE.*

Le norme dei regolamenti condominiali che investono i poteri e le facolta che i singoli condomini hanno, iure domini, sulle loro parti esclusive, restringendo in tal modo, nell'interesse comune, il contenuto del loro diritto di proprieta sulle parti stesse, debbono- a differenza di quelle che disciplinano soltanto l'uso ed il godimento dei servizi e delle parti comuni, per la cui approvazione e sufficiente la maggioranza - assumere carattere convenzionale, nel senso che, se costituite dall'esterno, cioe precostituite dal costruttore o dall'originario unico proprietario dell'intero edificio, debbono essere accettate dai condomini nei contratti di acquisto o con separati Atti esprimenti la loro volonta di accettare se predisposte dall'interno, cioe deliberate dall'assemblea dei condomini, debbono essere approvate all'unanimita quando interessino le singole proprieta di tutti i condomini o, nell'ipotesi che incidano solo su alcune di esse, dai relativi titolari. Queste Disposizioni regolamentari costitutive di limitazioni - da qualificarsi oneri reali - a carico delle proprieta esclusive dei singoli condomini, per poter essere opposte ai terzi acquirenti a titolo particolare, debbono essere trascritte nei pubblici registri immobiliari o menzionate ed accettate negli Atti di acquisto. Rientrano in tale categoria le Disposizioni del regolamento condominiale che impongono ai condomini di richiedere l'autorizzazione degli organi amministrativi del condominio per eseguire qualsiasi lavoro sulle cose comuni, per compiere negli ambienti di proprieta esclusiva dei singoli condomini opere che investano la statica e l'estetica dell'edificio, per destinare gli appartamenti ad uso diverso da abitazione. Tali Disposizioni, infatti, implicitamente frappongono un ostacolo all'Esercizio di facolta spettanti al condomino iure domini sulla porzione di fabbricato di sua esclusiva proprieta, ostacolo che, fino a quando non sia rimosso, ha il sostanziale valore di un divieto e, cioe, di una compressione del diritto individuale di proprieta, sempre che non si tratti di innovazioni vietate dalla legge. (V. 2407-67, massima n.329684 1878-65 2302-64 2024-63 4434-57)*

Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1138