Sez. 3, Sentenza n. 4495 del 25/02/2009 (Rv. 606751 - 01)

LOCAZIONE - DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI URBANI (LEGGE 27 LUGLIO 1978 N. 392, COSIDDETTA SULL'EQUO CANONE) - IMMOBILI ADIBITI AD USO DI ABITAZIONE - AMBITO DI APPLICAZIONE - LOCAZIONI PER IL SODDISFACIMENTO DI ESIGENZE TRANSITORIE

Il contratto di locazione per uso abitativo, stipulato con la falsa indicazione della transitorietà dell'uso da parte del conduttore, al fine di eludere la sanzione di nullità della clausole concernenti la durata e la misura del canone, in quanto contrarie al regime giuridico stabilito dalla legge (in relazione al previgente disposto dell'art. 79 della legge n. 392 del 1978), integra gli estremi di una simulazione relativa in frode alla legge, perché, sotto l'apparenza di una convenzione così strutturata, nasconde una locazione abitativa ordinaria, pattiziamente regolata in difformità dal (pregresso) regime inderogabile dell'equo canone, con la conseguenza che il conduttore che ne reclami in giudizio l'applicazione, stante l'illiceità del contratto per contrasto con norme imperative, può, ai sensi dell'art. 1417 cod. civ., dimostrare l'esistenza della simulazione anche avvalendosi della prova per testi e per presunzioni. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, con la quale era stata accertata la simulazione del contratto, sul presupposto della consapevole e condivisa destinazione dell'immobile locato alla soddisfazione di un'esigenza abitativa primaria del conduttore desumibile da una serie di indici inequivocabili, tra i quali la stabile assegnazione del conduttore allo svolgimento di attività lavorativa nella città ove era ubicato l'immobile e la consegna delle buste paga al proprietario, su sollecitazione del medesimo, senza che potesse avere alcuna incidenza determinante, ai fini di ricavarne il carattere della transitorietà, la circostanza che l'immobile era stato locato ammobiliato).

Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1414, Cod. Civ. art. 1417, Cod. Civ. art. 2721, Cod. Civ. art. 2727, Legge 27/07/1978 num. 392 art. 26 CORTE COST., Legge 27/07/1978 num. 392 art. 79 CORTE COST., Legge 09/12/1998 num. 431 art. 14