Sez. 2, Sentenza n. 621 del 11/02/1977 (Rv. 384182 - 01)

COMUNIONE DEI DIRITTI REALI - CONDOMINIO NEGLI EDIFICI - REGOLAMENTO DI CONDOMINIO - IN GENERE - FORMAZIONE O MODIFICAZIONE DA PARTE DELL'ASSEMBLEA - LIMITAZIONE A MAGGIORANZA DELL'USO DELLE COSE E DEI SERVIZI COMUNI - ILLICEITA - LIMITAZIONI PREDISPOSTE DALL'ORIGINARIO PROPRIETARIO - ACCETTAZIONE DA PARTE DEI CONDOMINI - NECESSITA - LIMITAZIONI DELIBERATE DALL'ASSEMBLEA - APPROVAZIONE ALL'UNANIMITA - OBBLIGATORIETA - COSTITUZIONE DI ONERI REALI - OPPONIBILITA AI TERZI - CONDIZIONI.*

A norma dell'art 1138 cod civ, l'assemblea dei condomini puo, in Sede di formazione o di modifica del regolamento condominiale, regolare, a maggioranza, le modalita di godimento delle cose e dei servizi comuni (istituendo, se del caso, l'uso turnario degli stessi), ma non anche disciplinare la misura e l'intensita di esso quale risulta dal titolo di acquisto o dalla legge ed, in particolare dall'art 1102 cod civ, limitando tale godimento ad una soltanto delle forme di uso di cui la cosa comune sia suscettibile secondo la sua destinazione. Le norme del regolamento condominiale che introducano tali limitazioni specialmente nel caso in cui queste possono incidere sull'utilizzabilita e sulla destinazione delle parti dell'edificio di proprieta esclusiva, hanno carattere convenzionale, nel senso che, se predisposte dall'originario proprietario dello stabile, debbono essere accettate dai condomini nei rispettivi Atti di acquisto, ovvero con Atti separati e, se, invece, deliberate dall'assemblea condominiale, debbono essere approvate all'unanimita. Inoltre, i vincoli da esse costituiti, avendo natura di oneri reali, per poter essere opposti ai terzi acquirenti a titolo particolare, debbono essere trascritti nei pubblici registri, ovvero accettati nei singoli negozi di acquisto.*

Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1138