Sez. 3, Sentenza n. 4020 del 21/03/2001 (Rv. 544970 - 01)

LOCAZIONE - DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI URBANI (LEGGE 27 LUGLIO 1978 N. 392, COSIDDETTA SULL'EQUO CANONE) - IMMOBILI ADIBITI AD USO DIVERSO DA QUELLO DI ABITAZIONE - PRELAZIONE (DIRITTO DI) - IN GENERE

In tema di esercizio del diritto di prelazione sull'immobile locato previsto in favore del conduttore dall'art. 38 legge n. 392 del 1978, la cessione di quote della società locatrice (nella specie, società di persone) non è in alcun modo assimilabile al trasferimento a titolo oneroso dell'immobile predetto, né alla diversa ipotesi della alienazione della quota in comproprietà dell'immobile che i comproprietari hanno concesso in locazione ad un terzo, atteso che la cessione della quota sociale non attribuisce al socio subentrato la proprietà di una porzione dei beni della società, ma gli attribuisce una quota del relativo patrimonio, comprensivo delle passività, dei crediti, dei rischi, della esposizione per le obbligazioni già contratte, nonché dei poteri di indirizzo e gestione dei programmi societari con le relative aspettative, e atteso inoltre che, continuando l'immobile locato ad appartenere alla società, non sono neppure ipotizzabili, in difetto di alienazione del bene, l'esercizio della prelazione e l'eventuale retratto, che non potrebbe rivolgersi né nei confronti della società, che non ha mai alienato il bene, né nei confronti del socio subentrante, che non ne è mai diventato proprietario; la sussistenza del diritto di prelazione è da escludersi anche nel caso di cessione ad un unico soggetto della totalità delle quote della società proprietaria dell'immobile locato, dovendo prevalere la considerazione che non sussiste identità tra l'immobile predetto e il bene oggetto dell'acquisto (consistente in un più vasto complesso unitario) e dovendosi perciò riconoscere la prelazione nella sola ipotesi in cui il patrimonio sociale, concentrato nelle mani di un unico soggetto attraverso la cessione della totalità delle quote, sia costituito unicamente dall'immobile locato.

Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 2251, Cod. Civ. art. 2285, Legge 27/07/1978 num. 392 art. 38 CORTE COST.