Sez. 3, Sentenza n. 7229 del 08/09/1987 (Rv. 455344 - 01)

LOCAZIONE - IN GENERE - LEGGE COSIDDETTA DELL'EQUO CANONE - IMMOBILI UTILIZZATI PER LO SVOLGIMENTO DI ATTIVITÀ NON COMPORTANTI CONTATTI DIRETTI CON IL PUBBLICO DEGLI UTENTI E DEI CONSUMATORI - DIRITTO DI PRELAZIONE - INAPPLICABILITÀ EX ART. 35 DI DETTA LEGGE - RATIO DELLA CITATA DISPOSIZIONE - ACCERTAMENTO DEL GIUDICE DI MERITO - CRITERI - PERICOLO DI SVIAMENTO DELLA CLIENTELA - MERO VALORE INDIZIARIO - FATTISPECIE RELATIVA AD IMPRESA ESERCITANTE NELL'IMMOBILE LOCATO UN'ATTIVITÀ DI TRASPOSIZIONE DI DATI DA SUPPORTO CARTACEO A SUPPORTO MAGNETICO.*

L'inapplicabilità dell'istituto della prelazione alle locazioni relative ad "immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori" (art. 35 della legge n. 392 del 1978) - esprime l'esigenza normativa che l'immobile locato sia adoperato dal conduttore, nell'Esercizio dell'impresa, come luogo aperto alla frequentazione diretta (senza intermediazione) e strumentalmente "negoziale", della generalità originariamente indifferenziata dei destinatari dell'offerta dei beni o dei servizi commerciati, cosicché l'immobile assume anche il valore di un fattore di avviamento, la cui perdita è indennizzata nei casi previsti dalla citata legge (artt. 34, 35, 69). Nel relativo accertamento, devoluto al giudice del merito secondo le suelencate indicazioni, può verificarsi che la specializzazione dell'impresa, la particolarità della clientela e le modalità dei rapporti commerciali fra l'impresa ed i clienti concorrano ad escludere che l'immobile locato assolva al necessario ruolo ambientale di contatti diretti con il pubblico dei fruitori, mentre l'assenza di pericolo di sviamento della clientela per il caso di cambiamento di Sede può rivestire solo valore indiziario secondario della Mancanza del suddetto requisito ambientale. (nella specie, il giudice del merito aveva escluso il diritto di prelazione a favore di un'impresa che svolgeva nell'immobile locato un'attività-trasposizione di dati da supporto cartaceo a supporto magnetico - comportante un rapporto non diretto ma sostanzialmente fiduciario con una clientela limitata - due clienti ne rappresentavano oltre la metà - qualificata e selezionata - enti pubblici e privati e banche - che non avrebbe subito flessione a seguito dello spostamento di Sede della locataria; la suprema Corte, enunciando il principio di cui alla massima, ha confermato la pronuncia).*

Riferimenti normativi: Legge 27/07/1978 num. 392 art. 34 CORTE COST., Legge 27/07/1978 num. 392 art. 35 CORTE COST., Legge 27/07/1978 num. 392 art. 38 CORTE COST., Legge 27/07/1978 num. 392 art. 39 CORTE COST., Legge 27/07/1978 num. 392 art. 40 CORTE COST., Legge 27/07/1978 num. 392 art. 41 CORTE COST., Legge 27/07/1978 num. 392 art. 69 CORTE COST.