Sez. 2, Sentenza n. 5287 del 06/08/1983 (Rv. 430184 - 01)

SERVITÙ - PREDIALI - REQUISITI - UTILITÀ - VANTAGGIO FUTURO - SERVITÙ A CARICO E VANTAGGIO DI FONDI ESISTENTI OVVERO DI COSTRUENDI EDIFICI - ACCERTAMENTO RELATIVO - CRITERI - ATTUALITÀ O NO DELL'"UTILITAS" - RILEVANZA - CONSEGUENZA - CARATTERE OBBLIGATORIO O REALE DELLA RISPETTIVA COSTITUZIONE - PATTUIZIONI CONTENENTI IL DIVIETO DI COSTRUIRE AD UNA CERTA DISTANZA DAL CONFINE SU UN DETERMINATO TERRENO CON CONSEGUENTE RICONOSCIMENTO DI UN PIÙ ELEVATO INDICE DI EDIFICABILITÀ IN FAVORE DEL TERRENO CONTIGUO - CARATTERE DI REALITÀ DELLA COSTITUZIONE - CONFIGURABILITÀ - TRASCRIZIONE - NECESSITÀ.*

Al fine di accertare se nella vendita di aree fabbricabili i contraenti abbiano inteso costituire una servitù prediale a vantaggio o a carico dei fondi esistenti ovvero dei costruendi edifici, è necessario fare ricorso al criterio dell'attualità o meno dell'utilitas in cui si concreta il contenuto della servitù. Se, infatti, l'utilitas presuppone la costruzione degli edifici, nel senso che, in loro Mancanza, il contenuto del rapporto risulterebbe privo dell'inerenza oggettiva necessaria a dare vita concreta alla servitù, si verte nell'ipotesi prevista dal secondo comma dell'art. 1029 cod. civ. e, pertanto, il patto costitutivo della servitù ha efficacia meramente obbligatoria, in quanto la servitù sorge solo con la realizzazione della costruzione e non si trasferisce quindi con il puro e semplice trasferimento del suolo ancora inedificato. Se, invece, il vantaggio ed il corrispondente Onere sono indipendenti dalla prevista costruzione degli edifici, in guisa da inerire direttamente ai suoli non ancora edificati con carattere di realità - come si verifica normalmente nelle pattuizioni che, vietando di costruire ad una certa distanza dal confine, limitano, da un lato, l'edificabilità del suolo servente, restringendo i poteri di godimento e di utilizzazione inerenti al relativo diritto di proprietà, e attribuiscono, dall'altro, i corrispondenti vantaggi al contiguo fondo dominante, ancor prima e indipendentemente dalla sua avvenuta edificazione - si verte nell'ipotesi, di cui al primo comma del citato art. 1029, di servitù immediatamente costituita con carattere ed effetti reali, la quale è, come tale, opponibile anche agli acquirenti del suolo passivamente gravato, purché sia tempestivamente adempiuto l'Onere della trascrizione. (V 6673/81, mass n 417537; (V 5765/79, mass n 402397; (Conf 4251/74, mass n 372916).*

Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1029