Sez. 3, Sentenza n. 2410 del 22/07/1971 (Rv. 353364 - 01)

LOCAZIONE - MOLESTIE - DI DIRITTO - DI FATTO - DISTINZIONE - LAUDATIO AUCTORIS - RIGUARDA SOLO LE MOLESTIE DI DIRITTO INVASIONE DELL'IMMOBILE LOCATO DI ACQUE LURIDE PER COLPA DI UN TERZO - MOLESTIA DI FATTO - AUTONOMA LEGITTIMAZIONE PER I DANNI DEL CONDUTTORE.*

La disposizione dell'art 1585 cod civ, che regola la garanzia dovuta dal locatore per la piena e normale utilizzazione del bene locato, contiene una duplice previsione in relazione alle possibili molestie che possono essere arrecate dai terzi al pacifico svolgimento del rapporto locatizio. La utilizzazione del bene oggetto di tale rapporto, invero puo essere turbata in primo luogo dalle pretese giudiziali o stragiudiziali di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, sia contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale che infirmi o menomi quello del conduttore. Tali pretese, di carattere giuridico, costituiscono molestie ben diverse da quelle che si realizzano mediante impedimenti concreti o attivita materiali ostative, ricomprensibili nel concetto dell'atto illecito in senso latò le quali costituiscono turbative che sostanzialmente non incidono sulla locazione in quanto rapporto giuridico e per le quali non si giustificherebbe ne l'intervento del locatore, ne un Onere di garanzia a suo carico. La distinzione corrisponde a quella che sinteticamente la dottrina e la giurisprudenza hanno enunciato tra molestie di diritto e molestie di fatto. Ora, mentre sussiste l'Onere della laudatio auctoris riguardo alle molestie di diritto, non si puo ritenere altrettanto per quelle di fatto, per le quali la citata norma esclude la garanzia del locatore, conferendo una legittimazione autonoma a favore del conduttore. (nella specie la Corte di Cassazione, dopo aver qualificato una molestia di fatto la invasione con acque luride di alcuni immobili locati, ha riconosciuto al conduttore l'autonomo diritto a proporre l'Azione di responsabilita nei confronti dell'autore del danno).*

Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1585