Sez. 1, Sentenza n. 1845 del 07/10/1970 (Rv. 347831 - 01)

COMUNIONE DEI DIRITTI REALI - COMPROPRIETA INDIVISA - USO DELLA COSA COMUNE - IN GENERE - COMPROPRIETARIO DI UN SUOLO EDIFICATORIO - DISCIPLINA DEL GODIMENTO MEDIANTE COSTRUZIONE DI EDIFICIO A PIU PIANI - POSSIBILITA - DIRITTO DI SUPERFICIE - INSUSSISTENZA.*

Fra i proprietari di un suolo edificatorio puo parlarsi di acquisto di diritti di taluno di essi a danno di altri, solo se uno od alcuni di loro trasferiscono agli altri taluna delle facolta loro spettanti uti domini, sia pure 'pro quotà; laddove se essi decidono di costruire, sul suolo indiviso, ciascuno un predeterminato appartamento, non si ha trasferimento di diritti neppure 'pro quotà, ed i comunisti non disciplinano l'acquisto, bensi l'Esercizio di un diritto che, per quote ideali, gia esisteva nel patrimonio di ciascuno di essi. E la convenzione che regoli il modo in cui ciascuno dei comproprietari del suolo edificatorio gode del suo diritto di comproprieta sul suolo e sulla colonna d'aria sovrastante sara il titolo idoneo ad evitare l'accessione dell'edificio al terreno, come proprieta comune e indivisa (di tutti i proprietari dell'area), ferma restando la comunione del suolo. Pertanto, nel caso di un acquisto di area da parte di piu persone pro indiviso con l'unica precisazione della quota ideale spettante a ciascuno, e di una convenzione fra i comunisti intesa a far si che ciascuno costruisca a proprie spese un determinato piano o un determinato appartamento in proporzione della propria quota, solo l'atto di acquisto dell'area godra, se la costruzione verra effettuata, del beneficio fiscale previsto dall'art 14 della legge n 408 del 1949, mentre il negozio che disciplina la comunione e da vita al sorgere di un condominio resta fuori dalla previsione della legge medesima. E cio sia perche esso non potra in alcun caso esser considerato come una concessione ad aedificandum (in senso tecnico) ne potra esser tassato come atto traslativo di diritti reali, sia perche, sebbene anche una concessione ad aedificandum possa rientrare nella previsione agevolatrice dalla legge (che non intende agevolare i trasferimenti di aree edificabili in se e per se, bensi l'Esercizio del ius aedificandi, entro certi limiti di modo e di tempo), tuttavia la ratio della norma concedente il beneficio e nel senso che questo possa essere concesso una sola volta, e precisamente all'acquirente del diritto reale che poi effettui la costruzione. (V 2297'68, mass n 334591, mass n 334592, mass n 334593; 3398'62; 1533'61; 2643'60; 2637'60; 399'60).*

Riferimenti normativi: Legge 02/07/1949 num. 408 art. 14, Cod. Civ. art. 1100, Cod. Civ. art. 952, Cod. Civ. art. 834, Cod. Civ. art. 1117