Sez. 3, Sentenza n. 18868 del 10/07/2008 (Rv. 604215 - 01)

LOCAZIONE - DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI URBANI (LEGGE 27 LUGLIO 1978, N. 392, COSIDDETTA SULL'EQUO CANONE) - IMMOBILI ADIBITI AD USO DI ABITAZIONE - EQUO CANONE

In materia di locazioni abitative, la pattuizione di un canone in deroga a quanto stabilito dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, prevista dall'art. 11, comma secondo, del decreto legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito in legge 8 agosto 1992, n. 359, è valida a condizione che il locatore rinunci alla facoltà di disdire il contratto alla prima scadenza ed espressamente convenga il rinnovo obbligatorio della locazione per un'ulteriore durata di quattro anni, contestualmente alla pattuizione in deroga, stante lo stretto nesso funzionale fra il vantaggio del maggior canone per il locatore e quello della maggiore stabilità del rapporto per il conduttore. Ne consegue che, in mancanza di tale rinuncia, va dichiarata, ex art. 79 della legge n. 392 del 1978, la nullità della pattuizione di un canone extralegale, con conseguente sostituzione automatica delle clausole difformi, ai sensi degli artt. 1339 e 1419, secondo comma, cod. civ., con la norma inderogabile attinente al canone legale, senza che da detta nullità possa derivare quella dell'intero contratto e rimanendo escluso che possa operarsi l'inserimento automatico della rinuncia del locatore alla facoltà di disdire il contratto alla prima scadenza, perché ciò comporterebbe l'inammissibile introduzione nel contratto di un requisito essenziale mancante, e, in definitiva, la creazione di un tipo di rapporto diverso da quello voluto dalle parti. Per la declaratoria della nullità della pattuizione del canone extralegale e per la sostituzione automatica della clausola difforme con le norme relative al canone legale occorre soltanto che il conduttore deduca e dimostri la mancanza della condizione prevista per la validità della pattuizione stessa e non anche di essere stato indotto dal locatore a corrispondere il canone maggiore contro la sua volontà.

Riferimenti normativi: Decreto Legge 11/07/1992 num. 333 art. 11 CORTE COST., Legge 27/07/1978 num. 392 art. 79 CORTE COST., Legge 08/08/1992 num. 359 CORTE COST., Cod. Civ. art. 1339, Cod. Civ. art. 1419