Sez. 3, Sentenza n. 3431 del 08/03/2002 (Rv. 552939 - 01)

LOCAZIONE - DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI URBANI (LEGGE 27 LUGLIO 1978, N. 392, COSIDDETTA SULL'EQUO CANONE) - IMMOBILI ADIBITI AD USO DI ABITAZIONE - EQUO CANONE

In materia di locazioni abitative, la pattuizione di un canone superiore, e quindi in deroga a quanto stabilito dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, prevista dall'art. 11, comma secondo, del decreto legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito in l. 8 agosto 1992, n. 359, è valida in quanto ricorra la "condicio juris" - l'unica richiesta, dopo la dichiarazione di illegittimità costituzionale, ad opera della sentenza n. 309 del 1996, della previsione dell'obbligatoria assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori per la stipulazione di tali accordi - che il locatore rinunci alla facoltà di disdire il contratto alla prima scadenza, ed espressamente convenga il rinnovo obbligatorio della locazione per un'ulteriore durata di quattro anni, contestualmente alla pattuizione in deroga, stante lo stretto nesso funzionale fra il vantaggio del maggior canone attribuito al locatore e quello della maggiore stabilità del rapporto attribuito al conduttore. Ne discende che, ove non sia convenuta una siffatta rinuncia, la quale è tutt'altro rispetto alla mera previsione di "rinnovabilità" del rapporto alla scadenza, vanno dichiarate, ex art. 79 della legge n. 392 del 1978, la nullità della pattuizione di un canone extralegale, e la conseguente sostituzione automatica delle clausole difformi, ai sensi degli artt. 1339 e 1419, secondo comma, cod. civ., con le norme inderogabili attinenti alla durata ed al canone legale, senza che dalla nullità di dette clausole possa derivare quella dell'intero contratto, e rimanendo escluso che possa operarsi l'inserimento automatico della rinuncia del locatore alla facoltà di disdire il contratto alla prima scadenza, perché ciò comporterebbe l'inammissibile introduzione nel contratto di un requisito essenziale mancante, e, in definitiva, la creazione di un tipo di rapporto diverso da quello voluto dalle parti.

Riferimenti normativi: Decreto Legge 11/07/1992 num. 333 art. 11 CORTE COST., Legge 08/08/1992 num. 359 CORTE COST., Legge 27/07/1978 num. 392 art. 79 CORTE COST., Cod. Civ. art. 1339, Cod. Civ. art. 1419 com. 2