Sez. 3, Sentenza n. 411 del 12/01/2006 (Rv. 586210 - 01)

LOCAZIONE - OBBLIGAZIONI DEL LOCATORE - IN GENERE

Ai sensi dell'art. 3, comma 1 bis, del d.l. 31 ottobre 1990, n. 310, convertito dalla legge n. 403 del 22 dicembre 1990, è previsto che, in caso di alienazione del patrimonio di edilizia residenziale di proprietà degli enti pubblici territoriali, la cessione delle unità immobiliari deve avvenire con priorità assoluta anche in favore dei legittimi conduttori, così individuandosi, a vantaggio di questi ultimi, un vero e proprio diritto di prelazione, ancorché non assistito dal succedaneo diritto di riscatto dell'immobile nei confronti dell'acquirente. Tale diritto deve essere garantito anche nell'ipotesi in cui si realizzi la vendita, da parte di un ente pubblico, di un immobile appartenente al suddetto patrimonio con il sistema dei pubblici incanti, ben potendosi configurare un'aggiudicazione in asta pubblica condizionata al mancato esercizio della prelazione. Conseguentemente, a tal fine, il relativo bando d'asta, nella parte in cui prevede la facoltà di un soggetto di esercitare la prelazione legale nell'acquisto, non è idoneo a perfezionare un'efficace "denuntiatio" e non esonera, perciò, l'alienante dall'onere di notificare al conduttore una vera e propria proposta di alienazione, tenuto conto del fatto che, nel caso di vendita con il suddetto sistema, il relativo bando non si indirizza specificamente al titolare della prelazione, che, invece, in quanto soggetto favorito per legge, deve essere destinatario di un'apposita comunicazione contenente la proposta di alienazione con l'indicazione di un determinato prezzo di acquisto. L'inosservanza di questa formalità, pur in presenza dell'espletamento della procedura di vendita per pubblici incanti con derivante aggiudicazione dell'immobile a vantaggio di un concorrente non privilegiato nell'acquisto, concretando la violazione del disposto di cui al citato art. 3 del d.l. n. 310 del 1990, legittima il conduttore all'esercizio dell'azione per il riconoscimento del suo diritto di prelazione sull'immobile aggiudicato e per l'ottenimento della condanna dell'ente pubblico al trasferimento della proprietà dello stesso in suo favore. (Nella specie, sulla scorta degli enunciati principi, la S.C. ha confermato la sentenza di appello, con la quale era stata riconosciuta, ai sensi del richiamato art. 3 d.l. n. 310 del 1990, la sussistenza del diritto di prelazione del conduttore e disposto il trasferimento dell'immobile in suo favore, rilevando l'infondatezza dell'assunto della ricorrente secondo cui, avendo il bando di gara previsto che il prelazionante partecipante alla procedura dell'asta pubblica avrebbe dovuto necessariamente in tale sede esercitare il suo diritto mediante offerta di prezzo pari almeno a quello migliore, allo stesso non era dovuta la preventiva comunicazione esplicante la funzione di una vera e propria "denuntiatio").

Riferimenti normativi: Decreto Legge 31/10/1990 num. 310 art. 3, Legge 27/07/1978 num. 392 art. 38 CORTE COST., Legge 27/07/1978 num. 392 art. 39 CORTE COST., Legge 22/12/1990 num. 403