Sez. 2, Sentenza n. 8338 del 22/08/1998 (Rv. 518288 - 01)

VENDITA - OBBLIGAZIONI DEL VENDITORE - GARANZIA PER I VIZI DELLA COSA VENDUTA - IN GENERE (NOZIONE, DISTINZIONI)

In tema di compravendita, l'obbligazione di garanzia gravante sul venditore discende dal fatto (oggettivo) del trasferimento di un bene affetto da vizi che lo rendano inidoneo all'uso cui è destinato o ne diminuiscano in misura apprezzabile il valore, mentre eventuali profili di colpa dell'alienante rilevano, ex art. 1490 cod. civ., ai soli, eventuali (e diversi) fini risarcitori. Ne consegue che, in caso di immissioni, eccedenti o meno la normale tollerabilità (nella specie, rumorosità delle tubazioni del bagno sito nell'appartamento immediatamente superiore a quello alienato), la preesistenza del vizio rispetto alla conclusione del contratto di compravendita rende responsabile il venditore per aver alienato un bene oggettivamente affetto da un determinato difetto, senza che rilevi, in contrario, né la astratta possibilità della coesistenza di tale profilo di responsabilità con quello, concorrente (ma a diverso titolo), del vicino, ai sensi dell'art. 844 cod. civ., né il mancato superamento della soglia di normale tollerabilità delle immissioni, poiché il predetto limite è specificamente stabilito per la proponibilità della sola azione ex art. 844 cod. civ. (Nell'affermare il principio di diritto esposto in massima, la S.C. ha cassato la sentenza del giudice di merito - che aveva escluso la legittimazione passiva dell'alienante attesa la estraneità del vizio alla "res empta" - disponendo che il giudice del rinvio procedesse all'accertamento relativo alla concreta ed apprezzabile diminuzione del valore dell'appartamento alienato per effetto del vizio denunciato).

Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 844 CORTE COST., Cod. Civ. art. 1490