Sez. 3, Sentenza n. 3898 del 07/09/1977 (Rv. 387589 - 01)

AZIENDA - AFFITTO - AFFITTO DI AZIENDA E AFFITTO DI IMMOBILE - DIFFERENZE - ACCERTAMENTO - CRITERI - FATTISPECIE (LOCAZIONE ALBERGHIERA).*

La differenza tra affitto di azienda e affitto di immobile con pertinenze sta in cio che, nel primo caso, l'immobile non e considerato nella sua individualita giuridica, ma viene a costituire uno dei beni aziendali in rapporto di complementarieta e di interdipendenza con gli altri elementi aziendali in vista del fine economico perseguito dall'imprenditore (ne rileva che, al momento della conclusione del contratto, l'azienda non sia ancora in grado di funzionare per Mancanza di alcuni suoi elementi); nel secondo caso, l'immobile conserva la natura di cosa principale oggetto del contratto ed attrae ed assorbe gli altri elementi che assumono carattere di accessorieta, anche se non siano materialmente legati all'immobile si da perdere la propria individualita economica, ma vi siano soltanto collegati funzionalmente in posizione di subordinazione e di coordinazione. Ai fini dell'individuazione, nel caso concreto, dell'una o dell'altra figura di contratto, il giudice deve procedere ad una duplice indagine, interpretando, da un lato, la comune intenzione delle parti contraenti, ed avendo riguardo, dall'altro, all'obiettiva consistenza dei beni dedotti in contratto. (nella specie - trattandosi della sussistenza del diritto alla indennita per perdita dell'avviamento - si e ritenuta incensurabile la decisione del merito che ha ravvisato un affitto d'azienda alberghiera, per avere l'affittante concesso all'affittuario l'uso della propria insegna, per avere il secondo garantito al primo la buona qualita del servizio alberghiero e per essere stato il corrispettivo variabile in proporzione alle presenze di clienti). (Conf 908/1972, mass n 357162; (2569'1964).*

Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1561, Cod. Civ. art. 2562, Legge 27/01/1963 num. 19 art. 1 CORTE COST.