Sez. 3, Sentenza n. 1936 del 05/03/1997 (Rv. 502799 - 01)

LOCAZIONE - DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI URBANI (LEGGE 27 LUGLIO 1978 N. 392, COSIDDETTA SULL'EQUO CANONE) - IMMOBILI ADIBITI AD USO DI ABITAZIONE - AMBITO DI APPLICAZIONE - LOCAZIONI PER IL SODDISFACIMENTO DI ESIGENZE TRANSITORIE

La legge n. 392 del 1978, articolando tre sottotipi di locazioni ad uso di abitazione - e cioè le locazioni per esigenze abitative stabili e primarie (assoggettate alla durata legale quadriennale e all'equo canone, in relazione alla rilevanza sociale primaria del bisogno che soddisfano), le locazioni per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio e di lavoro (meritevoli anch'esse di particolare tutela ed escluse solo dal vincolo di durata), e le locazioni per esigenze abitative non stabili e primarie (escluse del tutto dai vincoli menzionati) -, riconosce al proprietario di un immobile la facoltà di offrire il bene in locazione per il soddisfacimento di esigenze abitative transitorie. D'altra parte, la dichiarazione di parziale illegittimità costituzionale dell'art. 80 della medesima legge (sentenza della Corte cost. n. 185 del 1988) esclude che il principio della corrispondenza tra effettiva destinazione dell'immobile e regime giuridico applicabile al rapporto locatizio possa trovare applicazione in contrasto con la volontà negoziale del locatore relativa alla determinazione del tipo di locazione. Conseguentemente, affinché la non corrispondenza tra realtà effettiva e la stipulazione di una locazione per esigenze transitorie possa assumere rilevanza giuridica, è necessario che sussistano gli estremi della simulazione relativa, configurabile nel caso in cui, a causa della conoscenza che anche il locatore abbia della effettiva esigenza del conduttore di destinare l'immobile a stabile abitazione, risulti solo formale la volontà di entrambe le parti di concludere una locazione transitoria. E l'onere di provare l'accordo simulatorio grava sul conduttore, il quale peraltro ha la facoltà di ricorrere anche alla prova per testimoni (e quindi anche a quella per presunzioni), poiché la prova tende a far valere l'illiceità delle dissimulate clausole "contra legem" (art. 79, primo comma, legge n. 392 del 1978 e art. 1417 cod. civ.), salvi gli ampi poteri istruttori esercitabili d'ufficio dal giudice, a norma del terzo comma dell'art. 447 bis cod. proc. civ., introdotto dalla legge n. 353 del 1990. (Nella specie, il giudice di merito, con la sentenza annullata dalla S.C., aveva accolto la domanda del conduttore diretta alla ripetizione delle somme eccedenti l'equo canone, rilevando la genericità delle esigenze abitative transitorie indicate nel contratto e ponendo a carico del locatore l'onere di provare l'effettiva sussistenza delle medesime).

Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1414, Cod. Civ. art. 1417, Legge 27/07/1978 num. 392 art. 1 CORTE COST., Legge 27/07/1978 num. 392 art. 26 CORTE COST., Legge 27/07/1978 num. 392 art. 79 CORTE COST., Legge 27/07/1978 num. 392 art. 80 CORTE COST., Cod. Proc. Civ. art. 447 bis com. 3